L'achat en LMNP ancien ou LMNP occasion semble avoir été "créé" pour les expatriés tant les caractéristiques liées à ce type d'immobilier répondent aux exigences d'une gestion à distance. Le LMNP dans l'ancien ou en occasion offre ainsi à l'investisseur une vraie souplesse dans son mode gestion et une fiscalité sur les revenus locatifs particulièrement avantageuse. Investirlmnp.fr revient sur les avantages procurés par ce type d'immobilier qui en font une solution idéale pour un expatrié ou non-résident.
Pourquoi les expatriés ou non-résident s’intéressent-ils à l’immobilier en France ?
La première raison semble évidente. Un expatrié
investit en priorité dans le pays qu’il connaît le mieux, à savoir celui dont
il est originaire. Parti à l'étranger pour des raisons fréquemment liées au cadre de vie ou pour améliorer son niveau de vie, l'expatrié souhaite souvent réinvestir une partie de son salaire dans son pays d'origine. Il se trouve par ailleurs que la France est un pays avec une
forte culture/tradition de la pierre et de la propriété. Cette culture de la
pierre comme « valeur refuge » accompagne souvent les expatriés et
non-résidents au-delà de nos frontières. Par ailleurs, la famille de l'expatrié au sens large, restée sur place, joue souvent un rôle de relais et apporte un appui, un regard, une aide et un
accompagnement dans ce type de démarche. L'investissement en immobilier s’en trouve dès lors facilitée pour l'expatrié ou non-résident. De façon
plus indicible, il ressort que l’expatrié a besoin de maintenir une forme de
contact avec son pays d’origine et que l’investissement immobilier constitue le
meilleur moyen de le faire.
Pourquoi l'achat en lmnp ancien ou lmnp occasion est-il une bonne formule pour un expatrié ou un non-résident ?
De très nombreux expatriés et non-résidents sont propriétaires de biens immobiliers de type LMNP et cela n'est pas dû au hasard. Dans le paysage immobilier en France, l’immobilier de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) est probablement celui qui réunit toutes les caractéristiques permettant à l'investisseur une gestion facile, souple et à distance. Particularité de ce type de bien ? Aucune intervention de l’investisseur n'est nécessaire dans la gestion, cette dernière est entièrement déléguée à un professionnel ! L’investissement en LMNP peut se faire dans le NEUF comme dans l’ANCIEN, les atouts de cette formule sont strictement les mêmes dans les 2 cas.
Pour rappel, le LMNP ancien ou LMNP occasion consiste à investir dans un studio meublé étudiant ou dans une chambre EHPAD occasion déjà livré, en gestion et situé dans une résidence avec services (cela peut également se réaliser dans une chambre en résidence senior ou dans un logement dans une résidence affaires ou de tourisme). Pour ce type de bien immobilier, l’expatrié ou non-résident n’a aucune activité de gestion à assurer. Toute l’activité de gestion est assurée exclusivement et intégralement par le seul gestionnaire (appelé aussi « exploitant »). L’investisseur n’a aucun contact avec l’occupant de son logement.
Le gestionnaire va notamment assurer pour le compte du propriétaire la mise en place de l’occupant dans le logement (état des lieux d’entrée et de sortie) ainsi que le maintien du logement dans un bon état locatif. Autre atout pour l’investisseur, les revenus locatifs lui sont assurés tout au long de l'année et de la durée du bail, peu importe l’occupation ou pas de son logement (pas de perte de loyers !).
Dans la formule du LMNP occasion ou LMNP ancien, le locataire de l’investisseur expatrié est le gestionnaire (et pas l'occupant du logement). Leurs rapports sont régis par un contrat, le bail commercial (qui prévoit le montant du loyer, le mode de révision, la répartition des charges, etc...).
Pour résumer cette formule du LMNP : l’investisseur met à disposition son bien immobilier au profit d’un exploitant qui se charge de l’exploiter pour son compte et de lui verser un loyer en contrepartie.
LMNP ancien ou LMNP occasion : quelle fiscalité sur les revenus locatifs ?
L’activité de location meublée non professionnelle (LMNP) génère pour l’investisseur des revenus locatifs de type BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Que l’on soit expatrié ou pas, l’activité de location meublée non professionnelle doit faire l’objet d’une inscription au registre du commerce et des sociétés (afin d’obtenir un numéro SIREN). Là encore, l’expatrié n’a aucune intervention à réaliser puisque c’est l’expert-comptable ou la société comptable spécialisée en gestion meublée qui va accomplir cette démarche administrative très simple.
Concernant la fiscalité des revenus locatifs, le LMNP offre 2 possibilités à l’investisseur expatrié ou non résident. Soit il opte pour le régime « réel », soit il opte pour le régime du « micro-BIC ».
Dans le cas du régime « réel », l’investisseur pourra déduire l’intégralité des charges supportées (taxe foncière, charges de copropriété, lettre de mission comptable, intérêts d’emprunt, assurance…) ainsi que l'ensemble des amortissements. Le cumul des déductions de charges et d'amortissement peut aboutir pour l’investisseur à une non-imposition partielle ou totale de ses revenus locatifs durant plusieurs années.
Dans le cas du régime du « micro-BIC », l’investisseur se verra appliquer un régime simplifié. Le montant de son imposition s’établira après application d’un abattement de 50% sur ses revenus locatifs. Il faut, pour se voir appliquer ce régime, être assujetti à la TVA et que les revenus locatifs liés à l'exploitation de biens en LMNP soient inférieurs au plafond annuel de 70 000 euros.
LMNP ancien ou LMNP occasion : quelle imposition pour un non-résident ou expatrié ?
Ce chapitre ne s’applique qu’aux revenus locatifs qui, après fiscalité (cf ci-dessus) sont imposables. Il faut rappeler que l’imposition sur les revenus locatifs tirés d'un bien LMNP ancien ou LMNP occasion peut être, après fiscalité, nulle ou partielle durant quelques années. Dans tous les cas, l’imposition sur les revenus locatifs tirés d’une location meublée non professionnelle est faible.
Il convient au préalable de rappeler que sont considérés comme domiciliés fiscalement hors de France les personnes qui séjournent moins de 183 jours/an en France (hôtels compris), ceux qui n’exercent pas d’activité professionnelle principale en France (= moins de la moitié du temps consacrée à cette activité ou moins de la moitié des revenus mondiaux de l’activité) ou encore ceux dont le centre des intérêts économiques n’est pas en France.
En l’absence de conventions fiscales internationales entre la France et le pays concerné (qui prévalent sur le droit interne), voici la règle qui s’applique pour les expatriés ou non-résident domiciliés fiscalement hors de France.
L’article 197 A du code général des impôts prévoit que « le montant de l’impôt ne peut être, en principe, inférieur à 20 % du revenu imposable, ce taux étant ramené à 14,4 % pour les revenus ayant leur source dans les départements d’outre-mer ».
Toutefois, l’application de ce taux minimum de 20% du revenu net imposable comporte une exception : cette règle ne s’applique pas si l’expatrié ou le non-résident fait la démonstration que le taux moyen de l’impôt résultant de l’application du barème progressif à l’ensemble de ses revenus en France et à l’étranger est inférieur au taux minimum de 20%.
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