Le LMNP ancien (lmnp occasion) est un immobilier complexe avec de nombreux paramètres à prendre en compte. L'investisseur doit souvent faire preuve de méthodologie et de pragmatisme pour satisfaire ses objectifs et réussir son achat en LMNP ancien.
Mais si l’investisseur ne devait retenir qu’un seul critère, lequel serait-il ? Quel est le critère primordial et déterminant pour ce type d'investissement ? Spécialisés dans le domaine du lmnp occasion, les équipes d'investirlmnp.fr vous livrent leur expertise.
Savoir définir ses objectifs et déterminer ses critères prioritaires
L’investissement idéal est celui qui réunit tous les critères, il est aussi celui qui est le plus rare, voir celui qui n’existe pas…Il est donc nécessaire pour l’investisseur de définir son projet, ses objectifs pour pouvoir déterminer par la suite ses critères par ordre de priorité.
Les principaux critères à étudier pour l’achat d’un LMNP ancien sont les suivants : le prix d’acquisition, le rendement, la durée du bail, la qualité de l’exploitant et la cohérence de l’emplacement avec la clientèle visée.
Comme évoqué précédemment, l’investissement idéal serait celui qui réunit l’ensemble de ces critères. La réalité est souvent toute autre car tous ces critères sont interdépendants. Autrement dit, si l’un des critères est rempli, cela est souvent au détriment d’un autre…
Exemple : si un bien LMNP ancien présente un rendement élevé, il est fort possible que la durée du bail restante soit faible. A l’inverse, si le rendement est plus faible que la moyenne du marché, il est possible que cela soit lié à une durée de bail plus importante ou que le bien est relativement récent.
On voit bien ici la difficulté pour l'investisseur à satisfaire tous les critères en même temps et la nécessité pour lui de déterminer ses priorités. Il faut pour cela préparer son projet en amont, définir ses objectifs et ses attentes en étant être méthodique et pragmatique.
Il ne faut jamais oublier qu'un investissement réussi, c'est avant tout un investissement qui répond aux objectifs que l'investisseur s'est lui-même fixé. Si ces objectifs ne sont pas encore fixés, le professionnel pourra accompagner l'investisseur dans sa réflexion et l'aider à déterminer les critères qui lui paraissent comme essentiels.
Il existe toutefois un critère qui ne doit jamais être négligé (ni par l'investisseur, ni par le professionnel) et qui doit l’emporter sur tous les autres : l’emplacement du bien.
LMNP ancien (LMNP occasion) : l'emplacement est le critère déterminant de votre investissement
C’est le critère fondamental pour un achat en lmnp ancien. On parle ici à la fois de l’emplacement géographique du bien mais aussi de la cohérence entre son emplacement et le type de clientèle visée.
Pourquoi nous pensons que ce critère doit toujours prévaloir sur tous les autres ? Pour le comprendre, il faut se placer dans une situation de fin d’exploitation du bien (suite au départ de l’exploitant ou suite à une sortie de bail de l’investisseur).
En cas de départ de l’exploitant, l’emplacement de la résidence ne doit jamais constituer un frein pour une reprise de l’exploitation par un autre gestionnaire. Autrement dit, l’emplacement doit être suffisamment pertinent pour qu’un repreneur accepte d’en reprendre la gestion. Cette approche est également valable pour l'investisseur qui souhaiterait, le moment venu, gérer par lui-même le bien ou encore le vendre.
La pertinence d’un emplacement est donc primordiale et les critères à prendre en compte varient selon le type de résidence dans lequel se trouve le bien lmnp (étudiante, affaire, senior ou EHPAD).
Concernant les investissements lmnp situés en résidence étudiante, ils devront se situer de préférence dans une ville étudiante attractive, à proximité des universités, des grandes écoles ou d’un réseau de transport en commun (métro, tramway, vélos libre-service).
Pour les biens lmnp situés en résidence « affaire », ils devront se situer de préférence dans les quartiers d'affaires, à proximité des salles de congrès/séminaires ou encore à proximité des gares.
Pour les biens lmnp situés en résidence senior, ils devront se situer de préférence dans un environnement urbain, à proximité d'un centre-ville, de zones d'activités et de loisirs et des transports en commun.
S'agissant des biens en EHPAD, l'emplacement est un peu moins déterminant. Toutefois, il est conseillé d'investir à proximité de zones à forte densité (type grandes agglomérations) et/ou dans des zones géographiques réputées comme attractives auprès des seniors (région PACA, façade atlantique...).
Pour conclure, si la réussite d'un achat LMNP ancien est souvent le résultat d'un compromis subtil entre les critères dits "principaux", nous considérons que le critère de l'emplacement est le plus déterminant.
Acteur historique sur le marché de la revente de biens lmnp ancien, notre travail consiste à sélectionner exclusivement des investissements qui répondent favorablement à cette démarche. C'est au prix de cette exigence que nous accompagnons depuis toujours nos clients investisseurs dans leurs projets d'investissement.
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