L'activité et le statut de loueur en meublé (LMNP) autorise le propriétaire à pouvoir amortir la valeur de son bien immobilier ainsi que le mobilier garnissant le logement.
L'amortissement, notion purement comptable, permet donc de reconnaître et de prendre en compte l'usure dans le temps du bien immobilier (dépréciation) et des meubles le composant.
3 notions importantes sur les amortissements comptables
-----> l'amortissement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers diminué des charges. Seules les charges peuvent créer (ou non) un déficit. Les amortissements quant à eux ne peuvent être utilisés que pour neutraliser un résultat net imposable en fin d'année.
-----> la fraction d'amortissement excédentaire et non utilisée n'est pas perdue. L'administration fiscale admet que l'excédent d'amortissement non utilisé soit reportable sans limite de temps et toujours pour annuler le résultat de la location.
-----> la valeur du terrain ne peut pas être amortie
Comment est fixée la durée d'amortissement ?
Les conditions encadrant le calcul des amortissements est soumis à une réglementation rigoureuse. Ce sont les normes IFRS internationales qui fixent les règles relatives aux amortissements comptables.
L'idée, encore répandue aujourd'hui, de pouvoir amortir la partie "immobilier" entre 25 et 30 ans et la partie "mobilier" entre 7 et 10 ans n'est plus d'actualité depuis une réforme du 1er janvier 2005. On parlait alors de "durée d'usage" (une forfaitisation de l'amortissement en somme).
Depuis la réforme sur les règles comptables d'amortissement entrée en vigueur le 1er janvier 2005, la réalité est beaucoup plus complexe puisque l'investissement dans son ensemble doit être désormais décomposé. Chaque poste de l'investissement (appelé "composant") se verra ensuite appliquer un plan d'amortissement qui lui est propre (et donc une durée d'amortissement spécifique).
Durée d'amortissement des principaux composants
A titre d'information, voici ci-dessous les durées préconisées par la Direction Générale des Impôts pour les principaux composants :
- composant "gros oeuvre" : peut être amorti sur plus de 50 ans
- composant "façades et étanchéité" : amortissable sur 20 à 25 ans
- composant "équipements IGT" (chauffage, climatisation, ascenseur, électricité, câblage, transmission-communication, plomberie) : amortissable sur 15 à 30 ans
- composant "agencements" dont agencements intérieurs et décoration (cloison, carrelage) : amortissable sur 5 à 15 ans
Avec la réforme du 1er janvier 2005, la durée moyenne d'amortissement d'un investissement immobilier + frais dans le neuf est de 37 ans (contre 29 ans pour de l'ancien). Concernant la partie du mobilier, l'amortissement se fait sur 10 ans.
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