LMNP occasion - 5 bonnes raisons de s'intéresser à un achat LMNP ancien. Avec des revenus immédiats et non imposés, le LMNP occasion est une formule de plus en plus plébiscitée.
Pour savoir si un investissement en LMNP occasion est adapté à votre situation, il convient de s’intéresser de près aux objectifs que ce dernier rempli ou non.
Avant d’évoquer ce qu’un investissement LMNP occasion permet, évacuons rapidement ce qu’il ne permet pas, à savoir bénéficier d’un avantage fiscal.
LMNP occasion : pas de réduction d'impôts
Les avantages fiscaux liés à un investissement LMNP sont réservés à l’acquisition d’un bien NEUF. Cela exclu de facto le LMNP occasion qui est, par définition, un bien immobilier de "seconde main".
Le LMNP occasion n’est donc pas un dispositif fiscal ouvrant droit à un avantage de type réduction d’impôts. Pour être précis, seul l’acquéreur initial du bien a pu bénéficier d’un éventuel avantage fiscal (via dispositif Périssol ou LMNP Bouvard par exemple).
Nous verrons ci-après que la formule du LMNP occasion présente un intérêt comptable autrement plus intéressant pour l’investisseur !
Si vous cherchez à investir en LMNP en vue de bénéficier d’une réduction d’impôts, consultez notre dossier LMNP Bouvard : principe et règles applicables ?
LMNP occasion : de l’immobilier avant tout…
Le LMNP occasion présente l’avantage pour le futur investisseur d’être livré. Il doit donc être apprécié avec une sensibilité immobilière (pas seulement comptable) et respecter les fondamentaux de l’immobilier comme le critère incontournable de l'emplacement...
Le LMNP occasion constitue en cela le chaînon manquant entre l’immobilier « traditionnel » et l’immobilier d’investissement. C'est l'une des raisons pour lesquelles le LMNP occasion demande une expertise toute particulière et qu'il est recommandé de faire appel à des sociétés spécialisées dans le domaine.
Pour l’investisseur, il convient de faire preuve de bon sens au moment de sélectionner le bien dans lequel il projette d'investir.
Un LMNP occasion en résidence étudiante doit par exemple se trouver de préférence dans une ville universitaire, ou encore à proximité des facultés, écoles préparatoires, BTS…Le cas échéant, la résidence doit bénéficier de transports en communs permettant de desservir ces lieux d’études.
Le taux de remplissage d’une résidence (et donc la pérennité de l'investissement) est un très bon indicateur car souligne ou non la pertinence de l'emplacement.
LMNP occasion : une rentabilité souvent intéressante
Il est à souligner que le LMNP occasion offre très souvent des rentabilités supérieures à celles proposées par les placements financiers ou dans l'immobilier neuf par exemple. Ce constat s’explique facilement par les réévaluations successives et mécaniques dont a bénéficié le loyer, conformément aux conditions du bail commercial.
La rentabilité d’un LMNP occasion doit rester toutefois un critère parmi d’autres dans la réflexion menée par l’investisseur. La quête d'une rentabilité élevée ne doit pas se faire au détriment d'une réalité économique pour l’exploitant. Des rentabilités trop élevées peuvent parfois masquer les faiblesses d’un investissement. Sans qu’il y ait de règles en la matière, les rentabilités en LMNP occasion se situent en moyenne entre 4.50% et 5.30%.
LMNP occasion : un parfait complément de revenu, de surcroît immédiat…
Le LMNP occasion s’adresse aux investisseurs souhaitant se constituer un complément de revenu d’activité comme à ceux qui souhaitent préparer ou anticiper une perte de revenu liée à la liquidation des droits à la retraite. L’objectif est ici de pouvoir maintenir le niveau de vie qui est le sien au moment de prendre sa retraite.
Le LMNP occasion présente dans tous les cas l’avantage pour l’investisseur de générer des revenus immédiats (bien déjà livré et en exploitation). Dans les faits, l’investisseur d’un LMNP occasion prend tout simplement le relai du précédent propriétaire.
Il est important de souligner que la formule du LMNP occasion permet d’accéder à tout l’historique du bien (charges, PV d’assemblée générale, quittances de loyer, taxe foncière…).
LMNP occasion : une gestion souple car déléguée
Une des particularités de ce type d’immobilier réside dans sa gestion intégralement assurée par un exploitant professionnel.
Durant le bail commercial (contrat liant le propriétaire à l'exploitant de la résidence), le propriétaire met son logement à disposition de l’exploitant. En contrepartie de cette mise à disposition, l’exploitant s’engage, conformément aux conditions fixées dans le bail commercial, à verser les loyers au propriétaire. L’ensemble des actes de gestion courants (recherche d'occupant, mise en place d'occupant, entretien…) est assuré exclusivement par l’exploitant.
Le LMNP occasion est donc une formule idéale pour l’investisseur qui souhaite s’affranchir des lourdeurs de gestion…
LMNP occasion : des revenus non imposés
C’est ici le principal atout de la formule du LMNP occasion pour les investisseurs : la non imposition de ses bénéfices. Comment cela est-il possible ?
Le cumul des charges à déduire (frais liés à l’acquisition, intérêts d’emprunt, charges locatives…) ainsi que la faculté pour le propriétaire de pouvoir amortir son investissement (immobilier et mobilier), permet d’aboutir à l'annulation partielle voir totale de l’impôt sur les bénéfices et ce durant des années (article 39 C II du Code Général des Impôts).
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- Comparatif LMNP Ancien/LMNP Neuf : tout savoir pour faire le bon choix
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