Savez-vous que l’investissement en loi Pinel peut aussi se faire dans l’ancien réhabilité et qu'il présente les mêmes avantages fiscaux que pour le neuf (réduction d'impôts) ?
Pour les investisseurs préférant la vieille pierre au neuf, recherchant des emplacements Premium et désireux d’offrir une valeur patrimoniale à leur investissement, la formule du Pinel ancien est idéale.
Loi Pinel dans l’ancien : comment ça marche ?
Les avantages fiscaux offerts par la loi
Pinel à l’investisseur sont
conditionnés, entre autres, par l'obligation de se porter acquéreur d’un
logement "neuf". Il peut donc paraître surprenant de pouvoir
bénéficier d’une réduction d’impôts par l’acquisition d’un bien "ancien".
Cette particularité, propre au Pinel ancien, trouve son explication dans la nature et le degré des travaux nécessaires à la réhabilitation du logement ancien. Ces travaux de réhabilitation devront, une fois réalisés, permettre au logement ancien d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
Pour pouvoir bénéficier de l'avantage fiscal Pinel (réduction d'impôts), le logement devra satisfaire à des conditions avant travaux et après travaux.
Si ces conditions sont remplies, l'investisseur pourra bénéficier, au même titre que le Pinel dans le neuf, de tous les avantages fiscaux offerts par la loi Pinel.
Conditions que le logement doit respecter AVANT TRAVAUX pour être éligible au Pinel ancien ?
Tous les logements "anciens" ne
sont pas éligibles à la loi Pinel dans l'ancien et aux avantages fiscaux qui
l’accompagnent.
Aussi étonnant que cela puisse paraître, la loi impose tout d’abord que seuls les logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence pourront être éligibles au dispositif Pinel ancien réhabilité.
Autre condition cumulative, la loi impose que les logements devront répondre à un certain niveau de performance énergétique.
Comment déterminer si le logement est, au sens de la loi, décent ou pas ?
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a prévu 15 critères permettant d’apprécier si un logement est décent ou pas au sens de la loi.
Parmi ces 15 critères : état général du gros œuvre, étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement, état de la toiture et de la charpente, état des garde-corps, rambardes, rampes de balcons, absence ou présence d’amiante, absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité, sécurité et état général pour l’installation gaz, sécurité de l’installation électrique et de son dimensionnement, état des réseaux d’eau, état des installations sanitaires…
Pour que le logement puisse être considéré comme indécent au sens de la loi, il ne doit pas respecter au moins 4 de ces 15 critères. L'évaluation du niveau d’indécence du logement devra faire l’objet d’un constat réalisé par un expert indépendant.
Le logement respecte-t-il le niveau de performance énergétique exigé par la loi ?
La loi a fixé une liste de 12 critères de performance énergétiques concernant les logements. Là encore, pour que le logement soit éligible à la loi Pinel dans l'ancien, il ne doit pas respecter 6 de ces 12 critères.
Parmi ces 12 critères : respect des conditions minimales de surface et de volume habitable, présence d’un disjoncteur de branchement pour l’installation électrique, présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores…), isolation des combles pour les logements sous combles…
Conditions que le logement doit respecter APRÈS TRAVAUX pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel ?
Après réalisation des travaux de réhabilitation, seuls les logements ayant acquis des performances voisines de celles des logements neufs pourront procurer à l'investisseur un avantage fiscal sous forme de réduction d'impôts.
Un technicien de la construction qualifié indépendant (ex : architecte DPE, bureaux d'études techniques...) sera seul habilité à pouvoir contrôler la nature des travaux réalisés et à délivrer un bilan technique certificateur.
Ce dernier contrôlera que les 15 critères de décence et les 12 critères de performance énergétiques sont désormais remplis par le logement réhabilité.
C'est à cette seule et unique condition que l'investisseur bénéficiera de la réduction d'impôts Pinel.
Principales raisons d'investir dans un logement en Pinel ancien réhabilité ?
----- > Outre l'octroi pour l'investisseur d'un avantage fiscal de type réduction d'impôts, le Pinel dans l'ancien réhabilité offre les mêmes garanties et protections que pour le neuf. L'immeuble sera ainsi couvert par la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale ainsi que la garantie décennale.
----- > Les immeubles dans lesquels se situent les logements éligibles en loi Pinel dans l'ancien bénéficient fréquemment d'emplacements Premium en hyper-centre, là où il est souvent rare et compliqué d'accéder à des constructions neuves. Avec le Pinel ancien, le logement acquis par l'investisseur a, dès le départ, une valeur patrimoniale certaine et présente les meilleures garanties pour se valoriser dans le temps.
----- > Les montants d'investissements en Pinel ancien réhabilité ne sont pas plus élevés que pour du neuf voir même inférieurs dans certains cas...
----- > Les délais de livraison sont souvent inférieurs au neuf car le nombre de logements à réhabiliter dans les immeubles est limité (souvent de 10 à 25 logements). Cette rareté de l'offre en fait d'ailleurs un investissement immobilier particulièrement recherché par les initiés.
----- > Le marché du logement en Pinel ancien réhabilité est facilement accessible à tous les profils d'investisseurs. Des sociétés se sont spécialisées exclusivement dans ce domaine et permettent une mise en oeuvre facile et un suivi clé en main. Ces opérateurs veillent pour le compte des investisseurs au respect de toutes les conditions d'application évoquées ci-dessus. L'investisseur ne signera non pas un contrat VEFA réservé au neuf (Vente en Etat Futur d'Achèvement) mais un contrat contrat VIR (Vente d'Immeuble à Rénover).
