Sur le marché du logement étudiant, les étudiants ont le choix entre plusieurs modes de location et plusieurs types de logements. Les études montrent que les étudiants préfèrent très largement les locations dites « individuelles » (en phase avec une volonté d’indépendance) plutôt que le système de la colocation (pourtant moins coûteux).
Entre les résidences étudiantes dites privées et les logements étudiants du parc locatif public (résidences universitaires ou résidences conventionnées), quelle est la solution d'hébergement qui semble la mieux adaptée pour les étudiants ? Pourquoi l'appel à l'investissement "privé" pour les résidences étudiantes est-il une chance pour les étudiants ?
Etat des lieux concernant ces solutions d'hébergement à destination des étudiants.
Résidence universitaires et résidences conventionnées : c'est quoi ?
Le parc locatif public propose 2 solutions d'hébergement aux étudiants : les résidences universitaires, communément appelées "résidences CROUS" (Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Scolaires), et les résidences dites conventionnées.
Les résidences universitaires représentent un peu plus de 170 000 logements en France. Les résidences universitaires proposent plusieurs types de logements : des chambres de 9m2 meublées avec lavabo, des chambres "rénovées" de 14 m2 ou de 20 m2. Les sanitaires et les cuisines sont souvent collectifs et en dehors des logements...(excepté pour les résidences universitaires récentes). Le parc locatif universitaire existant est souvent vieillissant voir dans certains cas vétuste. Des campagnes de réhabilitation sont engagées chaque année afin de les remettre à niveau (plus de de 3 000 chambres ont ainsi été réhabilitées en 2017). Le loyer en résidence universitaire varie entre 200 euros/mois et 500 euros/mois.
Les étudiants peuvent également bénéficier de logements publics appelés "logements conventionnés". Il s'agit en réalité de logement HLM (du T1 au T3). Le loyer moyen pour un T1 en logement conventionné est de 400 euros/mois.
Résidences universitaires type "CROUS" ou logement "conventionné" présentent des atouts pour les étudiants mais également des inconvénients...
Au rang des atouts :
- Un montant de loyer modéré, normalement plus faible que dans les résidences étudiantes privées ( "normalement" car ce n'est pas toujours le cas).
- Des emplacements privilégiés, souvent au coeur même des campus universitaires ou à proximité immédiate. C'est toutefois moins le cas avec les constructions plus récentes car le prix des fonciers sont élevés.
Au rang des inconvénients :
- Des résidences universitaires en nombre très limité et ouvertes exclusivement aux étudiants "boursiers" (plus de 700 000 boursiers en 2017 pour 170 000 logements disponibles....). Selon les études, seulement 5% des étudiants "boursiers" (et donc éligibles à ce type de logement) auront la chance d'intégrer un logement en résidence universitaire...
- Des résidences souvent vieillissantes et ne correspondant pas aux standards actuels recherchés par les étudiants (excepté pour les dernières constructions). De nombreuses résidences universitaires ont encore les cuisines et les sanitaires dans les parties communes...
Résidences étudiantes privées : une réponse adaptée à l'insuffisance de l'offre publique
Avec un parc locatif public vieillissant, inadapté et en nombre très limité, la solution des pouvoirs publics a été de faire appel à l'investissement privé pour relancer la construction de nouvelles résidences étudiantes. C'est dans ce contexte que les résidences étudiantes privées ont pu se développer, constructions encouragées il est vrai par des dispositifs fiscaux en faveur des investisseurs (dispositif de type réduction d'impôts comme le Censi-Bouvard).
Investir en résidence étudiante est donc un moyen de se constituer un patrimoine immobilier, de bénéficier d'avantages "fiscaux" mais surtout de contribuer au développement d'un marché dont les besoins sont immenses.
Car le déficit en solution d'hébergement pour les étudiants en France ne concerne pas seulement le parc public mais bien le marché étudiant dans sa globalité. L'écart entre le nombre d'étudiants et les logements disponibles en France est tel qu'il ne pourra probablement jamais être comblé. A titre d'exemple, la ville de Toulouse compte 8 fois plus de demandes que d'offres. A Paris et région IDF, l'offre en logements étudiants ne répond qu'à 2,6% des demandes....Ce constat de déséquilibre offre/demande est le même pour toutes les villes étudiantes françaises (Lyon, Bordeaux, Lille....). Le taux moyen de couverture en France est de seulement 15,4%. Cela veut dire que les logements étudiants existants en France (privé et public confondu) ne répondent en moyenne qu'à 15,4% des demandes...
Les résidences étudiantes privées ont immédiatement rencontré le succès car l'offre est totalement insuffisante (cf ci-dessus) mais aussi et surtout parce qu'elles répondent parfaitement aux besoins des étudiants. Les résidence étudiantes avec services bénéficient la plupart du temps de très bons emplacements, à proximité immédiate des pôles d'enseignement supérieur (grandes écoles, universités) ou des transports en commun (métro, tramway etc...). Les logements sont indépendants, entièrement meublés et équipés (lit, table, chaises, bureau, internet wifi, kitchenette avec plaques de cuisson, réfrigérateur, four micro-ondes). Les résidences étudiantes privées offrent des services et des prestations en phase avec les besoins des étudiants : laverie automatique, local vélo, salle de sport, cafétéria, sécurisation des résidences (digicode, caméras, responsable de résidence sur place), accès wifi, centre de reprographie, domotique pour gérer les consommations d'énergie etc...
Le taux d'occupation moyen annuel pour une résidence étudiante privée se situe entre 90% et 95%...
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