Avant d’investir dans une résidence senior, l’investisseur
doit identifier et valider en priorité si les critères déterminants pour ce type investissement sont réunis. Cette étape est primordiale car elle conditionne la réussite immédiate et futur du projet. Les experts d’Investirlmnp.fr vous proposent d'identifier ces critères fondamentaux qui sont essentiels pour tout projet d'achat en résidence senior.
Prendre une décision basée uniquement sur des chiffres ? Une démarche hasardeuse et dangereuse
C’est souvent le premier réflexe des investisseurs, choisir un support d’investissement immobilier par rapport à un montant d’investissement, une capacité d’épargne mensuelle, une réduction d’impôts ou encore un rendement. Si ces éléments font partie intégrante d’une réflexion « globale », ils ne doivent jamais être considérés comme un critère déterminant dans le choix de la résidence. Il est d’ailleurs fréquent que ce réflexe « naturel » occulte tous les autres critères importants et qu'il fasse aboutir à une mauvaise décision.
Faut-il mieux bénéficier d’un excellent rendement sur un mauvais support ou d’un rendement raisonnable sur un bon support ? Est-on sûr de pouvoir maintenir un excellent rendement sur un produit moyen ? Ma situation financière me permet-elle de prendre un tel risque et d’en supporter les éventuelles conséquences ? Il est évident que pour investir dans une résidence senior, les chiffres ne peuvent pas être une fin en soi. Comment savoir alors si la résidence senior vers laquelle se porte mon choix est le bon support pour mon achat ? Nous verrons que connaître les seniors, leurs besoins et leurs attentes aide très largement à répondre à cette question et à faire les bons choix.
Une résidence senior doit être en phase avec les besoins des seniors…
Pour réussir son investissement en résidence senior, il suffit souvent et simplement de connaitre les besoins des seniors et de savoir si la résidence répond ou non à ces besoins. Cette réflexion peut sembler une évidence, il n’en est pourtant pas toujours le cas…Il y a en effet des résidences seniors qui sont commercialisées et dont les caractéristiques ne répondent pas, ou seulement partiellement, aux besoins des seniors…Quelles conséquences à court ou moyen terme pour un tel investissement ? Un objectif de taux de remplissage difficile à atteindre pour le gestionnaire, une exploitation défaillante, des loyers revus à la baisse pour l’investisseur, un départ de l’exploitant, des difficultés pour trouver un nouvel exploitant, un bien immobilier dévalué…
Ce scénario catastrophe peut être facilement évité, il faut pour cela se rappeler pour qui et pourquoi ont été développées les résidences seniors avec services.
Un environnement urbain à proximité de la résidence pour mener une vie sociale « extérieure »
Les résidences seniors dite de « dernière génération » ont été créées pour des seniors parfaitement autonomes (à l'inverse des EHPAD qui sont destinés aux personnes âgées dépendantes). Selon une étude, les personnes interrogées se considèrent comme « senior » à partir de 65 ans. Les seniors qui intègrent ces formats de résidence avec services sont des personnes qui recherchent avant tout une vie sociale tout en préservant leur indépendance…Cela peut paraitre paradoxal mais la réussite d’une résidence senior repose avant tout sur ces 2 critères. C’est la raison pour laquelle la résidence senior doit être située de préférence dans un environnement urbain ou à proximité de transports permettant de se déplacer facilement et rapidement. Le senior doit pouvoir sortir de la résidence et profiter des commerces (alimentaire, pharmacie, médecin…), des animations et activités de la ville (restaurant, cinéma, musée…). Il doit aussi pouvoir se sentir « chez soi » et se retirer dans ses appartements personnalisés et adaptés.
Des services variés pour faciliter le quotidien du senior et des espaces de convivialité
Le senior intègre ce type de résidence pour faciliter sa vie au quotidien et pour pouvoir profiter pleinement de sa vie « post activité ». Il est donc réceptif non seulement à l’emplacement de la résidence pour sa vie « hors résidence » mais aussi exigeant quant aux services proposés par la résidence. L’objectif du senior, en intégrant une résidence senior, est de pouvoir évacuer tous les aspects contraignants liés à son quotidien en disposant d’un accès à des services complets et adaptés. Il sera donc réceptif à la qualité du restaurant et de sa restauration, aux animations organisées (culturelles et sportives), à la présence d’un service « administratif », à des services connectés ou à la possibilité de faire intervenir des services médicaux extérieurs... Il sera également sensible aux dispositifs de sécurité mis en place (présence de personnel, accueil, caméra de surveillance, accès sécurisé).
Un exploitant fiable, reconnu et légitime dans la gestion des besoins seniors
Ce critère est tout aussi important que le précédent, il s’agit pour nous d’un critère « cumulatif » : l’un ne va pas sans l’autre. Pourquoi ? Parce qu’un très bon gestionnaire, aussi reconnu soit-il dans son domaine, peut avoir pris la gestion d’une résidence senior qui ne répond pas parfaitement aux besoins des seniors évoqués ci-dessus. Ce cas de figure est plutôt rare car le gestionnaire, avant de donner son accord pour prendre l’exploitation d’une résidence senior, doit avoir fait ce travail en amont. Toutefois, la confiance n’empêche pas le contrôle et il est toujours recommandé de valider par soi-même ces facteurs. Les équipes d’investirlmnp.fr font systématiquement ce travail avant de formuler une proposition aux investisseurs.
Parmi les acteurs « historiques » sur ce marché de la résidence senior, on retrouve des enseignes comme Les Jardins d’Arcadie, Les Senioriales, Domitys, Les Hespérides…D’autres opérateurs ont profité du développement de ce marché du senior pour créer leurs propres marques : Cogedim Club, Les Essentielles…
Dernier critère important et conditionnant la viabilité d'un projet, il est important de vérifier que le coût demandé par le gestionnaire au futur résident (loyers/services) soit cohérent au marché et aux ressources de la clientèle visée.
La résidence senior est avant tout un placement immobilier qui doit répondre aux besoins actuels des seniors. Sans la présence de ces critères fondamentaux, un investissement de ce type n'aurait pas d'objet et s'exposerait naturellement au risque. Il est important de vérifier que ces points de vigilance soient présents dans votre projet et de se faire accompagner le cas échéant. C'est en confrontant différentes réflexions que l'investisseur se donne les meilleures chances de réussir son investissement.
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