Le paiement d’une indemnité d’éviction peut être demandée par
le locataire (exploitant) au propriétaire bailleur dans 2 cas de figure prévus par la loi.
Textes de loi applicables :
Articles L145-1 à L145-60 du Code du Commerce
Cette faculté pour le propriétaire bailleur de donner congé est prévue à l’article L145-9.
Dans ce cas précis, le locataire (=exploitant) peut soit contester le congé, soit demander au propriétaire bailleur le paiement d’une indemnité d’éviction.
L’article L145-10 autorise le locataire (exploitant) à demander au propriétaire bailleur un renouvellement du bail. Toutefois, le propriétaire bailleur peut tout à fait refuser l’offre de renouvellement du bail (article L145-14).
Dans ce cas précis, ce même article L145-14 du Code du Commerce prévoit que le propriétaire bailleur « doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».
L’article L145-14 du Code du Commerce dispose que l’indemnité d’éviction comprend « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 5 février 2014 nous précise quels sont, en cas de contestation par voie judiciaire, les éléments pris en compte par les juges pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction.
1) La valeur du fond doit être déterminée « au regard du chiffre d’affaires moyen des dernières années augmenté d’un coefficient multiplicateur propre à l’activité exercée ». En cas de contestation du montant de l’indemnité d’éviction par le propriétaire bailleur, il revient à un expert judiciaire de procéder à cette évaluation (chiffre d’affaires de référence x coefficient multiplicateur).
2) Pour fixer le chiffre d’affaires de référence, il convient « de prendre la moyenne des quatre dernières années afin de se placer à la date la plus proche de l'éviction ».
3) Enfin, la Cour de Cassation précise que l’indemnité d’éviction doit être calculée selon « les usages de la profession ». Il est donc nécessaire que soient recherchées les modalités d’évaluation des fonds de commerce en vue d’une transaction en usage dans la profession.
Le propriétaire bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans avoir à payer une indemnité d’éviction au locataire (exploitant) dans 2 cas restrictifs prévus par l’article L145-17 du Code du Commerce.
C’est le cas par exemple pour « l’inexécution d’une obligation du locataire ou pour la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds ».
Attention toutefois, le motif grave et légitime ne pourra être invoqué par le propriétaire bailleur qu’après mise en demeure par acte extrajudiciaire du locataire (exploitant) et à la condition que l’infraction se soit poursuivie ou renouvelée plus d’1 mois après cette mise en demeure.
Seule l’autorité administrative a compétence pour déterminer si l’état d’insalubrité de l’immeuble est tel qu’une démolition partielle ou totale est nécessaire ou encore qu’il ne peut plus faire l’objet d’une occupation sans s'exposer à un danger.
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