Le LMNP Bouvard ou Censi Bouvard est un dispositif entré en vigueur en
janvier 2009 permettant à l’investisseur de bénéficier, sous certaines
conditions, d’un montant de réduction d'impôts.
L’application du dispositif LMNP Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2016 puis jusqu'au 31 décembre 2017 par la Loi de Finances 2017.
Loi Censi Bouvard : quel est le principe ?
Le dispositif Censi Bouvard est régi par l’article 199 sexvicies du code général des impôts (CGI) et par le bulletin officiel des impôts (BOI) 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 de la Direction Générale des Finances Publiques.
Ci-dessous les conditions sous lesquelles l’investisseur pourra bénéficier des avantages du dispositif :
1) L’investisseur doit se porter acquéreur d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA).
2) Le logement doit se situer au choix dans une résidence proposant des services : résidence senior, résidence étudiante, résidence affaire, résidence de tourisme ou encore de type EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Depuis la Loi de Finances 2017, la réduction d'impôts Censi-Bouvard ne s'applique plus pour l'acquisition d'un logement neuf en résidence de tourisme (une réduction d'impôts est toutefois prévue lorsque des travaux de réhabilitation sont réalisés sur une résidence de tourisme déjà existante et sous certaines conditions).
3) Le logement doit être destiné à une activité de location meublée non professionnelle et les revenus tirés de la location doivent figurés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
4) Enfin, la gestion du logement doit être confiée à un gestionnaire professionnel, appelé aussi « exploitant », durant une période légale minimum de 9 années.
Loi Censi Bouvard : quels avantages pour l’investisseur ?
1) Réduction d’impôts
L’investisseur pourra demander à bénéficier d’une réduction d’impôts qui s'appliquera directement sur l'impôt sur le revenu à payer.
La réduction d’impôts sera de 11% calculée sur le montant total hors taxes (HT) de l’investissement.
Le montant de réduction d’impôts obtenu devra être réparti sur 9 années.
Exemple concret :
Pour un investissement de 100 000 € TTC (dont 3 000 € TTC de mobilier*) portant sur un studio situé en résidence étudiante, l'investisseur pourra bénéficier d'un montant de réduction d'impôts de 8 891 euros (11% de 80 833 € HT) soit 988 euros/an durant 9 années.
*le mobilier n'entre pas dans la base de calcul de la réduction d'impôts
A savoir :
- La réduction d'impôts de 11% se calcule sur le montant total HT de l'investissement (frais de notaire compris mais hors mobilier).
- Le dispositif LMNP bouvard (ou Censi Bouvard) autorise plusieurs investissements par an.
- les investissements en LMNP bouvard doivent toutefois être limités à 300 000 € HT par an (cf. section 1 de la fiche n° 6 du bulletin officiel des impôts 5B-2-10).
- si le montant de réduction d’impôts est supérieur à l’impôt à payer, l’excédent n’est pas perdu pour l’investisseur puisque reportable durant les 6 années suivantes.
2) Récupération de la TVA
L'investisseur pourra récupérer intégralement la TVA sur le montant d'investissement payé, sous réserve que le logement se situe bien dans une résidence respectant les conditions d’imposition à la taxe sur la valeur ajoutée (cf. 4° de l’article 261D du code général des impôts).
Exemple concret :
Pour un investissement de 100 000 € TTC portant sur un studio situé en résidence étudiante, l'investisseur pourra récupérer 16 666 euros de TVA (20% de TVA).
Consultez notre article Comment récupérer la TVA ?
3) Amortissement du mobilier
L'investisseur pourra enfin amortir le mobilier garnissant le logement aux conditions prévues à l’article 39 C du code général des impôts.
Loi Censi Bouvard : quand s'applique la réduction d'impôts ?
La réduction d'impôts dont pourra bénéficier l'investisseur s'appliquera pour la 1ère fois au titre de l'année d'achèvement du logement.
Exemple concret :
Pour un investissement réalisé sur un studio étudiant en 2016 et dont la livraison intervient en 2017, l'investisseur pourra bénéficier de son 1/9 neuvième de réduction d'impôts sur l'impôt dont il est redevable en 2017. Concrètement, si le montant d'impôt à payer en 2017 est de 1 000 euros et que le 1/9 neuvième de réduction d'impôts est de 1018 euros, alors l'investisseur ne payera pas d'impôt au titre de l'année 2017.
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