Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, les
loyers de relocation ainsi que les loyers des baux renouvelés sont désormais strictement
encadrés pour les locations meublées (lorsque celles-ci sont à usage de
résidence principale du locataire).
Il s’agit ici d’une nouveauté de la loi ALUR puisque jusqu’alors, les règles entourant les loyers de relocation et les loyers des baux renouvelés concernaient uniquement les logements loués vide à usage d’habitation (ou mixte d’habitation et professionnel).
Cas visés par la loi ALUR et les règles de revalorisation de loyer ?
Dans les zones d’urbanisation de plus de 50 000 habitants pour lesquelles il existe un profond déséquilibre offre/demande et pour lesquelles l’accès au logement est difficile, un décret fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers pour les locations meublées.
Ce décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 s’applique aux baux de relocation (changement de locataire) et aux baux renouvelés (avec le même locataire) pour :
- les logements loués meublés à usage de résidence principale du locataire
- conclus entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015
- dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. Concerne les agglomérations suivantes : Ajaccio - Annecy - Arles - Bastia - Bayonne - Beauvais - Bordeaux - Draguignan - Fréjus - Genève-Annemasse - Grenoble - La Rochelle - La Teste-de-Buch - Arcachon - Lille - Lyon - Marseille - Aix-en-Provence - Meaux - Menton-Monaco - Montpellier - Nantes - Nice - Paris - Saint-Nazaire - Sète - Strasbourg - Thonon-les-Bains - Toulon - Toulouse. Voir infra pour connaître la liste complète des communes concernées pour ces agglomérations.
Règles applicables pour les loyers de relocation (avec changement de locataire) ?
Champs d’application
Un logement « vacant » est un logement inoccupé proposé à la location.
Exception : ne sont pas considérés comme « vacants » les logements qui font l’objet d’une 1ère location ainsi que les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.
Principe
--- > Pour un logement vacant qui fait l’objet d’une nouvelle location, le futur loyer appliqué ne peut pas être supérieur au dernier loyer qui a été appliqué au précédent locataire.
Il est toutefois possible d’appliquer une révision du loyer (à partir du loyer appliqué au précédent locataire) sur la base de l’IRL (Indice de Référence des Loyers).
A savoir : cette révision n’est pas possible si une révision est déjà intervenue au cours des 12 derniers mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.
Dérogations au principe
Le loyer peut être réévalué autrement dans les cas de figures suivants :
--- > Quand le propriétaire a réalisé (lors du bail initial avec le précédent locataire ou du dernier renouvellement du bail) des travaux d’amélioration du logement ou des travaux exigés pour la décence du logement (parties privatives ou communes) pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, alors la hausse du loyer ne peut pas excéder 15% du coût réel des travaux TTC.
--- > Quand le loyer précédemment appliqué est considéré comme manifestement sous-évalué, alors la hausse ne peut excéder la moitié de la différence entre le loyer appliqué habituellement dans le voisinage pour des logements comparables* et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
--- > Quand le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant égal à la dernière année de loyer, alors le loyer peut être fixé librement (sauf à respecter la limite du loyer de référence majoré dans les zones d'encadrement).
Règles applicables pour les loyers des baux renouvelés (avec le même locataire) ?
Si le loyer jusqu’alors appliqué est considéré comme sous-évalué au moment du renouvellement du bail, alors la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut être supérieure à :
--- > la moitié de la différence entre le loyer appliqué habituellement dans le voisinage pour des logements comparables* et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
--- > 15% du coût réel de travaux (TTC) engagés par le propriétaire pour améliorer le logement ou pour le rendre décent (partie privative ou commune). Cette règle s'applique à condition que le montant des travaux est au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
*sont considérés comme des logements comparables les logements du même groupe d’immeuble ou les logements situés dans la même zone géographique ayant des caractéristiques similaires.
Voir la liste des communes pour lesquelles s'applique la taxe sur les logements vacants