L’achat d’un LMNP ancien ou LMNP occasion est très souvent
motivé par la recherche d’un rendement élevé. Le critère de la rentabilité est souvent
considéré par les investisseurs comme une valeur étalon permettant à la fois de comparer les biens entre eux et de déterminer l'intérêt de l'investissement. Toutefois, nous verrons que l'élaboration d'une rentabilité est complexe et unique à chaque bien et que cette approche peut mener l'investisseur à de
mauvaises conclusions (et décisions).
Quel est le mode de calcul pour obtenir la rentabilité d’un LMNP ancien ?
La rentabilité affichée pour les biens de type LMNP ancien est établie à partir du calcul suivant : loyer annuel HT/prix d’acquisition HT. Il s’agit ici du mode de calcul « commun » et unanimement utilisé par les sociétés de commercialisation de biens LMNP (neuf ou occasion). Cette rentabilité est donc « brute » (on parle aussi de rentabilité « faciale »). Attention toutefois à bien veiller que le rendement communiqué soit bien calculé sur la base « hors taxe » du loyer. Pour rappel, votre loyer est soumis à de la TVA sur les services (10% pour du LMNP ancien en résidence étudiante, senior, tourisme ou affaire et 5,5% pour les EHPAD occasion). Or, cette TVA versée au propriétaire et qui apparait sur ses quittances de loyer doit être restituée à l’occasion d’un bilan comptable annuel. Il serait donc erroné de calculer une rentabilité sur une partie des loyers correspondant à de la TVA et devant être restitué.
A noter que parfois, la rentabilité affichée pourra être une rentabilité « triple net ». C’est un cas particulièrement rare que l’on retrouve pour les EHPAD occasion puisque dans ce cas précis l’intégralité des charges sont supportées par le gestionnaire.
A partir de la rentabilité « brute » d’un lmnp ancien, l’investisseur aura tendance à vouloir calculer la rentabilité « nette de charges » de l’investissement. Il lui faudra donc le montant des charges de copropriété non récupérable, le montant de la taxe foncière, le montant de l’assurance PNO (propriétaire non occupant) et le montant de la lettre de mission comptable annuelle.
Dans tous les cas, le chiffre le plus révélateur pour un investisseur sera le rendement obtenu après fiscalité sur les loyers. De ce point de vue, l’intérêt d'un achat en LMNP ancien est sans comparaison par rapport à d’autres placements immobiliers « classiques » ou de type financiers comme l'assurance vie, PEA etc...
Ce petit rappel de la notion de rendement fait, la question est de savoir s’il est judicieux pour l’investisseur de comparer les produits entre eux sur le simple critère du rendement et quel degré d’importance doit-on accorder à ce critère au moment de faire son choix.
Quand le critère de la rentabilité devient un faux-ami pour l’investisseur
Le réflexe naturel de l’investisseur est de s’orienter vers le produit présentant la meilleure rentabilité et vouloir le comparer par la suite aux autres produits. D’autres tenteront de déterminer une rentabilité moyenne à atteindre à partir d’un échantillon de biens observés. En réalité, fonder sa réflexion sur le seul critère de la rentabilité est dangereux car n’apporte aucune garantie sur la qualité même de l’investissement.
Une forte rentabilité fait-il d’un LMNP occasion un bon investissement ? A l’inverse, un LMNP ancien affichant une rentabilité « basse » n’a-t-il pas d'intérêt ? Sans une analyse du produit, le rendement affiché n’apporte aucun enseignement sur sa qualité et sa valeur. Pire, le rendement peut être le faux-ami de l’investisseur ! Il faut comprendre que la rentabilité est le résultat de l'étude de plusieurs facteurs : surface, ville, cohérence de l'emplacement avec la clientèle visée, transport, loyer, année de livraison, qualité du gestionnaire, qualité du bail, durée restante du bail etc…Il est donc impossible de pouvoir comparer des offres entre elles sur le simple critère d’un rendement « facial ». Chaque bien est unique, chaque rentabilité à sa propre justification.
A titre d’exemple, un bien LMNP occasion qui arrive en fin de bail aura tendance à afficher un rendement plus élevé car la fin du contrat est proche et que les conditions du bail peuvent être modifiées (il faut donc « compenser » un aléa proche). Dans ce cas précis, l’importance du critère de la rentabilité sera à modérer pour l'investisseur. A l’inverse, un bail commercial offrant de la visibilité apporte de la sécurité à l’investisseur et affichera en conséquence une rentabilité moins importante. L’investisseur pourra également rencontrer certains biens LMNP ancien affichant des rentabilités très importantes car le mode d’exploitation est particulier. Nos équipes commercialisent par exemple des studios LMNP occasion sur une résidence étudiante à Agen qui sont gérées par une société créée par et pour les copropriétaires. Le rendement est élevé car la société ne poursuit pas d’objectifs lucratifs et qu’elle peut donc reversée plus de loyers aux propriétaires. Un rendement élevé ne masque donc pas toujours la faiblesse d’un produit ! Dans ce cas précis, seules l'étude et la curiosité vous permettront de comprendre la rentabilité affichée.
En conclusion, la poursuite d’une rentabilité ne doit jamais être une fin en soi. C’est l’analyse de l'ensemble des caractéristiques du produit qui va permettre de « comprendre » la rentabilité affichée et de juger de la qualité de l'investissement.
Il n'y a pas de bons ou de mauvais rendements, il n'y a que de bons ou de mauvais investissements...
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