L'encadrement des loyers était une disposition phare de la loi ALUR adoptée en mars dernier (et portée par Cécile Duflot, ancienne Ministre du Logement et de l'Égalité des Territoires). Il s'agissait de mettre en place un système permettant d'encadrer les loyers dans les zones les plus "tendues" et contenir les hausses.
Le décret d'application relatif à cette disposition vient d'être publié ce 31 juillet 2014 au Journal Officiel.
L'encadrement des loyers s'applique désormais à compter du 1er août 2014 et jusqu'au 31 juillet 2015.
INFORMATION IMPORTANTE : suite à l'annonce de l'actuel 1er Ministre Manuel Valls le vendredi 29 août 2014, l'encadrement des loyers sera appliqué exclusivement et uniquement sur Paris. Ce choix a été confirmé par Sylvia Pinel le 30 septembre 2014 (voir notre article Sylvia Pinel confirme le choix de Paris pour l'encadrement des loyers)
Encadrement des loyers : zones et villes concernées ?
La loi ALUR précise qu'il s'agit des "zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport aux nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social".
Le décret fixe une liste de 30 agglomérations concernées par l'encadrement des loyers :
Ajaccio - Annecy - Arles - Bastia - Bayonne - Beauvais - Bordeaux - Draguignan - Fréjus - Annemasse - Grenoble - La Rochelle - La Teste-de-Buch - Arcachon - Lille - Lyon - Marseille - Aix-en-Provence - Meaux - Menton - Montpellier - Nantes - Nice - Paris - Saint-Nazaire - Sète - Strasbourg - Thonon-les-Bains - Toulon - Toulouse
Encadrement des loyers : logements concernés ?
La décret d'application distingue 2 cas de figure pour lesquels l'encadrement des loyers s'applique : les logements "vacants" et les logements faisant l'objet d'un renouvellement de bail.
1) L'encadrement des loyers pour les logements vacants
La loi ALUR vise ici tous les logements inoccupés proposés à la location.
Principe :
Dès lors qu'un logement inoccupé (=vacant) fait l'objet d'une nouvelle mise en location, le loyer fixé ne doit pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Toutefois, il sera toujours possible au propriétaire d'appliquer au nouveau loyer une revalorisation au titre de l'indice de revalorisation des loyers (IRL).
Exceptions au principe :
La règle de l'encadrement des loyers ne s'applique pas lorsque :
-----> Le logement est inoccupé par un locataire depuis plus de 18 mois.
-----> Le logement fait l'objet d'une 1ère mise en location (la loi ALUR vise ici le cas des logements neufs ainsi que celui de l'ancienne résidence principale mise en location).
En dehors de ces exceptions, existe-t-il pour le propriétaire une possibilité de revaloriser le loyer ?
Outre la possibilité de revaloriser le loyer au titre de l'indice IRL (cf ci-dessus), la loi ALUR prévoit 3 cas spécifiques permettant au propriétaire de revaloriser son loyer :
-----> Dans le cas où des travaux ont été réalisés dans le logement pour un montant au moins égal à 6 mois de loyers, le propriétaire pourra revaloriser son loyer de 15% TTC maximum de la valeur des travaux engagés.
-----> Dans le cas où le loyer précédemment appliqué aurait fait l'objet d'une sous-évaluation manifeste. La preuve de cette sous-évaluation incombera au propriétaire bailleur qui devra produire des exemples concrets de loyers pour un logement comparable. Le propriétaire pourra dès lors augmenter son loyer au maximum de la moitié de la différence entre celui sous-évalué et le loyer moyen observé sur le même secteur pour un logement comparable.
-----> Dans le cas où le logement a fait l'objet depuis moins de 6 mois de travaux d'amélioration pour un montant au moins égal à 1 an de loyer. Le propriétaire bailleur pourra revaloriser son loyer librement.
2) L'encadrement des loyers pour les logements faisant l'objet d'un renouvellement de bail
La loi ALUR précise que seuls les logements dont les loyers ont été sous-évalués pourront faire l'objet d'une revalorisation au moment du renouvellement du bail. Toutefois, cette revalorisation devra être plafonnée soit :
-----> A la moitié de la différence entre le loyer sous-évalué et le loyer moyen observé sur le même secteur pour un logement comparable.
-----> A 15% TTC maximum de la valeur réelle des travaux engagés par le propriétaire dès lors que la valeur des travaux est supérieure à 1 an de loyer.
IMPORTANT : les règles édictées ci-dessus et liées à l'encadrement des loyers ne s'appliquent pas aux locaux d'activité. Les biens de type loueur en meublé (LMNP) situés en résidence services et encadrés par un bail commercial ne sont donc pas concernés par ces mesures.
