Réussir son investissement en loi Pinel, c'est avant tout savoir préparer son projet en amont pour bien le réfléchir. Si la loi Pinel offre des avantages fiscaux intéressants pour l’investisseur (de type défiscalisation ou réduction d'impôts), elle reste basée sur un achat immobilier avec tout ce que cela implique. Les règles de bon sens seront vos meilleures conseillères et vous guideront pour mener à bien votre projet.
Gros plan sur les points clés à ne surtout pas négliger avant d'investir en loi Pinel.
Savoir choisir la meilleure ville pour son projet immobilier
Pour l’investisseur qui envisage d’investir en loi Pinel, la première étape de son projet est le choix de la ville dans laquelle son projet immobilier va s’inscrire. Faut-il investir près de chez soi ? Faut-il à l’inverse laisser l'affectif de côté au moment de choisir ? Quels sont les critères essentiel à retenir au moment de faire son choix ?
Là encore le bon sens doit l’emporter, le choix de la ville est primordial et doit répondre à des critères objectifs. Privilégiez les villes pour lesquelles la tension locative est importante. La loi Pinel facilite déjà ce travail de sélection puisqu’elle ne s’applique que pour les villes où la tension locative est élevée. Des zones ont d'ailleurs été établies par la loi Pinel pour déterminer les secteurs géographiques pour lesquels les besoins en logement sont les plus importants (4 zones en fonction de l'intensité et de la pression locative: Abis, A, B1, B2).
Toutefois attention, malgré cette liste des zones et villes éligibles Pinel, il peut exister de fortes disparités entre le potentiel locatif de chaque ville située pourtant dans une même zone.
Pour vous aider dans votre choix, les publications de classements ou palmarès des villes « où il fait bon vivre » sont intéressants car vous donne une idée de l’attractivité, du dynamisme et du potentiel d’une ville. L'évolution démographique d'une ville sur une période de 10 ans peut également être un bon indicateur.
Votre choix doit se faire uniquement sur des critères objectifs et pragmatiques. Si ces critères rejoignent au bout du compte votre sensibilité, ce n'en sera que du bonus !
Choisir un quartier au potentiel existant ou préférer celui en devenir ?
Deux écoles s’affrontent chez les investisseurs : ceux qui recherchent une valeur sûre et ceux qui parient sur l’avenir. La démarche est valable dans les deux cas et permet de se poser les bonnes questions : quel est le potentiel de mon investissement ? L’environnement existant ou futur est-il favorable ? Une valorisation de mon investissement est-elle envisageable ?
Pour l’investisseur qui parie sur un quartier totalement en devenir, il devra faire abstraction de l’existant et arriver à se projeter à moyen terme (10 ans). Si le quartier est déjà en mutation, il est toujours intéressant de se rendre sur place et observer les premières évolutions en cours. Un quartier en mutation s’apparente à une greffe, il faut qu’elle prenne.
Dans tous les cas, il est important de vérifier que votre investissement se trouve à proximité de commerces, d’écoles, de crèches et surtout de transports. Tous ces éléments sont nécessaires au développement de la vie quotidienne des habitants et sont maintenant très souvent étudiés et intégrés dans les projets urbains.
Que vous soyez pour un investissement « valeur sûre » ou un investissement « pari sur l’avenir », le budget à consacrer ne sera probablement pas le même et vous fera peut être changer votre profil d’investisseur !
Vérifier que le montant du loyer Pinel correspond à celui du marché locatif
La loi Pinel prévoit des loyers « plafonds » à respecter en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre logement (Abis, A, B1, B2). Mais là encore, il peut exister des disparités entre le loyer Pinel proposé et les loyers réellement appliqués par le marché locatif. Il peut arriver ainsi que le loyer Pinel prévu pour votre investissement, alors même qu’il respecte le plafond autorisé par la loi, ne soit pas réaliste et hors marché du marché locatif. Dans ce cas, pour se donner toutes les chances de le louer rapidement et se conformer au marché, Il sera raisonnable de ne pas aller jusqu’au plafond.
Il est important de bien comprendre que le plafond Pinel n’est pas la règle mais indique une limite de montant de loyer à ne pas dépasser. En immobilier, ne pas oublier que le marché a toujours raison, le montant du loyer Pinel devra donc correspondre aux loyers appliqués par le marché.
Avant de comparer les loyers, il convient de vérifier que le plafond de loyer prévu par la loi Pinel n’a pas été modifié entre temps par la Préfet de région comme il est habilité à le faire. Cette faculté offerte au Préfet lui permet d’ajuster le loyer Pinel par rapport aux montants appliqués par le marché locatif.
Calculer la rentabilité locative de l'investissement
Une fois que l'emplacement du logement est validé et que le loyer proposé en loi Pinel parait cohérent au regard du marché locatif, vous hésitez peut-être entre plusieurs biens immobiliers. Le calcul de la rentabilité locative pourrait être le critère qui vous aide à choisir. Ce dernier prend en compte les éléments suivants : prix d'acquisition du bien immobilier, frais d'acquisition (= frais de notaire + frais hypothèque), charges, mensualités de l'emprunt et loyers (avec une revalorisation pessimiste du loyer à 1%).
Le calcul d'une rentabilité locative "brute" avant impôts ne prend pas en compte l'ensemble des charges engagées par l'investisseur.
Mode de calcul d'une rentabilité locative "brute" = (loyer/prix d'acquisition) x 100.
Préférez le calcul d'une rentabilité locative "nette" avant impôts qui sera beaucoup plus proche de la réalité. Pour effectuer ce calcul, les charges locatives dans leur globalité sont évaluées en moyenne entre 20/25% du loyer.
Mode de calcul d'une rentabilité locative "nette" = {(loyer-25%) / (prix d'acquisition+coût du crédit)} x 100
Derniers conseils :
- Une cuisine équipée dans votre logement sera toujours un atout indéniable pour la mise en location et fera la différence face à la concurrence de biens similaires...
- N'hésitez pas à solliciter l'aide d'un professionnel qui saura vous accompagner dans votre réflexion et vous guider dans votre projet. Il est très souvent instructif de confronter son projet avec la vision du professionnel afin d'éviter quelques surprises...De plus, et contrairement à une idée reçue, l'aide d'un professionnel n'entraine pas de surcoût financier pour l'investisseur.
Voir aussi sur le même thème les articles suivants :
- Liste des zones et villes éligibles Pinel
- Tout savoir sur les règles d'application de la loi Pinel
