Les règles applicables au dispositif Pinel ou loi Pinel ont été adoptées en seconde lecture par l'Assemblée Nationale le mercredi 17 décembre 2014.
Cette nouvelle loi Pinel s'applique rétroactivement à tous les actes signés à partir du 1er septembre 2014. Le dispositif Pinel a été mis en place pour une durée d'application jusqu'au 31 décembre 2016.
Gros plan sur tout ce qu'il faut savoir du dispositif Pinel (ou loi Pinel).
Dispositif Pinel et durée légale de location | Choix entre 6 et 9 ans avec possibilité de prolonger jusqu'à 12 ans
La loi Pinel permet à l'investisseur la possibilité de choisir dès le départ sa durée d'engagement de location (ce choix ayant une incidence sur le taux de réduction d'impôts applicable. voir infra).
En fonction du choix de la durée de départ (6 ou 9 ans), les facultés offertes à l'investisseur ne sont pas les mêmes.
Cas d'un engagement de location initial pour 6 ans
Rappelons qu'il s'agit de la durée de location minimum autorisée par la loi Pinel.
Pour l'investisseur qui opte pour une durée de départ de 6 ans, le dispositif Pinel autorise ce dernier à pouvoir renouveler par 2 fois cette durée d'engagement de location.
Une première possibilité de renouvellement lui est offerte au terme de la 6ème année. Si l'investisseur le souhaite, il pourra alors renouveler son engagement de location initial pour une 1ère période triennale (= 3 années supplémentaires).
Au terme de cette période triennale, l'investisseur aura de nouveau la possibilité de repartir pour une nouvelle période triennale (=3 années supplémentaires).
Au final, l'investisseur pourra donc s'engager pour une durée de location maximum de 12 ans, même si son engagement de départ est de 6 ans (6 ans + 3 ans + 3 ans).
Cas d'un engagement de location initial pour 9 ans
Pour l'investisseur qui opte pour une durée de départ de 9 ans, le dispositif Pinel autorise ce dernier à pouvoir renouveler 1 fois cette durée d'engagement de location.
Au terme de la 9ème année, l'investisseur aura la possibilité de renouveler son engagement de location pour une seule période triennale (=3 années supplémentaires).
Au final, l'investisseur pourra donc s'engager pour une durée de location maximum de 12 ans, même si son engagement de départ est de 9 ans (9 ans + 3 ans).
Dispositif Pinel | Un taux de réduction d'impôts variable selon la durée d'engagement de location (12%, 18% ou 21%)
La loi Pinel (ou dispositif Pinel) prévoit un taux de réduction variable selon la durée de location choisie par l'investisseur.
3 cas de figure sont envisageables aujourd'hui :
Taux de réduction d'impôts pour un engagement de location sur 6 ans ?
Pour un engagement de location sur 6 ans, le taux de réduction d'impôts sera de 12% (soit 2% par an durant 6 ans).
Taux de réduction d'impôts pour un engagement de location sur 9 ans ?
Pour un engagement de location sur 9 ans, l'investisseur pourra bénéficier d'un taux de réduction d'impôts de 18% se décomposant comme suit :
12% pour les 6 premières années (2%/an) + 6% pour les 3 dernières années (2%/an).
Taux de réduction d'impôts pour un engagement de location allant jusqu'à 12 ans ?
Pour un engagement de location allant jusqu'à 12 ans, l'investisseur pourra bénéficier d'un taux de réduction d'impôts de 21% se décomposant comme suit :
----- > Pour l'investisseur ayant opté pour une durée de location initiale de 6 ans :
12% pour les 6 premières années (2%/an) + 6% correspondant au 1er renouvellement triennal (soit 2%/an) + 3% correspondant au 2nd renouvellement triennal (soit 1%/an)
----- > Pour l'investisseur ayant opté pour une durée de location initiale de 9 ans :
18% pour les 9 premières années (soit 2%/an) + 3% correspondant au renouvellement triennal (soit 1%/an)
21% de taux de réduction d'impôts est donc le taux maximum autorisé par la loi Pinel.
Quelle est la base de calcul de la réduction d'impôts Pinel ?
La réduction d'impôts autorisé pour un investissement en loi Pinel est calculée sur le prix de revient du logement.
Le prix de revient est composé :
- du prix d'acquisition du logement et de ses dépendances (garages ou places de stationnement entre dans le prix de revient à condition d'êtres loués avec le logement en vertu d'un seul et même bail).
- des frais afférents à cette acquisition (frais de notaire, commissions versées aux intermédiaires, frais d'agence...).
A savoir :
----- > les services fiscaux ont fixés une limite de 5 500 €/m2 de surface habitable pour le calcul de la réduction d'impôts (les surfaces annexes, telles que terrasses ou balcons, sont prises en compte pour leur moitié et dans la limite de 8m2).
Il n'est pas interdit pour l'investisseur de faire l'acquisition d'un bien supérieur à 5 500 €/m2 mais dans ce cas, il ne pourra bénéficier de la réduction d'impôts que sur la base de 5 500 €/m2.
----- > le montant total de l'acquisition pris en compte par l'administration fiscale est de 300 000 euros. Seul ce montant sera retenu pour le calcul de la réduction d'impôts (même dans le cas d'une acquisition supérieure à 300 000 euros).
----- > le montant de réduction d'impôts lié à un investissement en loi Pinel est pris en compte dans le plafond global des niches fiscales limité à 10 000 €/an.
Quand s'applique la réduction d'impôts Pinel ?
La réduction d'impôts Pinel s'applique pour la 1ère fois sur les revenus de l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de l'année de son acquisition si celle-ci est postérieure à l'achèvement.
Dispositif Pinel | Location ascendants/descendants possible
Le dispositif Pinel autorise la possibilité de louer à des ascendants/descendants. Cette faculté offerte à l'investisseur s'applique depuis le 1er janvier 2015 sous réserve de respecter les points suivants :
-----> l'enfant ne doit plus être rattaché au foyer fiscal du bénéficiaire de l'avantage fiscal Pinel
-----> l'enfant ne doit pas dépasser les plafonds de ressources prévus par le dispositif
-----> l'enfant devra acquitter un loyer dans la norme du marché (= pas de gratuité ou de loyers sous-évalués)
A savoir sur l'application de la loi Pinel
----- > pour bénéficier de l'avantage Pinel, le bien doit bénéficier du label BBC 2005 ou de la RT 2005 (=réglementation thermique).
----- > la loi Pinel autorise l'acquisition de 2 biens par année civile.
----- > pour bénéficier de l'avantage Pinel, le bien doit être loué dans les 12 mois suivant sa livraison (DAT = Date d'Achèvement des Travaux).
----- > pour bénéficier de l'avantage Pinel, le bien doit être loué nu et à usage d'habitation principale du locataire.
----- > pour bénéficier de l'avantage Pinel, le locataire doit remplir des conditions de ressources (qui tiennent compte de zones géographiques et de sa situation de famille). Consulter les plafonds de ressources à respecter pour le locataire en loi Pinel.
---- > pour bénéficier de l'avantage Pinel, le logement doit être éligible au dispositif et se situer géographiquement dans les zones définies par décret.
Pour savoir si votre investissement est éligible au dispositif Pinel, consultez la liste complète et officielle des zones et villes éligibles à la loi Pinel.
Voir aussi sur le même thème l'article suivant : - Nos conseils pour réussir son investissement en Loi Pinel
