Le LMNP ancien ou LMNP occasion ou revente LMNP est un type de bien immobilier particulier que l’on retrouve dans les résidences avec services comme les résidences étudiantes, les EHPAD (EHPAD occasion), les résidences senior, les résidences affaire ou encore les résidences de tourisme. Particularité du LMNP ancien ? C’est un bien qui est déjà livré et déjà en exploitation. Spécialiste sur le marché du LMNP occasion depuis plus de 10 ans, les experts d’Investirlmnp.fr vous livrent quelques clés pour comprendre les atouts et avantages de cette formule.
LMNP ancien : des rentabilités et des prix avantageux
Le marché du LMNP ancien bénéficie d’un avantage certain par rapport au neuf, les prix d’acquisition pour un bien équivalent sont souvent inférieurs de 10% à 20%. La raison est double : les loyers pour un LMNP ancien ont bénéficié de révisions régulières durant des années et le coût financier pour l'acquisition du foncier dans le neuf est actuellement très élevé (ce qui se retrouve dans le prix de vente pour le neuf).
A l’inverse du neuf, le montant du loyer pour de l’ancien a suivi des revalorisations régulières depuis le début de l’exploitation (en fonction de différents indices, IRL, ICC). Ces révisions ont une incidence sur la rentabilité puisque le loyer d’un LMNP ancien sera plus important que le loyer de départ d'un LMNP neuf. Les rendements pour du LMNP en occasion varient en moyenne entre 4.60% et 5.30% brute. Le niveau de rentabilité d’un LMNP ancien est fonction d’un grand nombre de variables faisant de chaque bien un cas particulier (dépend de la qualité du gestionnaire, de la durée du bail etc…).
Le LMNP ancien offre des loyers immédiats et un état précis des charges
L’achat dans un LMNP ancien procure des loyers immédiats pour l’investisseur. En effet, le bien étant déjà livré et en exploitation, ce dernier prendra la suite du bail commercial engagé par le précédent propriétaire. Il suffit simplement d’informer le gestionnaire de la cession du bien en transmettant l’attestation de propriété et un RIB pour le versement des prochains loyers. Cet avantage est important quand on compare avec le neuf puisque dans ce cas précis, les premiers loyers perçus par l’investisseur se font entre 15 et 18 mois après l’acquisition du bien. Autre atout du LMNP occasion par rapport au neuf, les charges sont connues précisément grâce à l’historique complet du bien auquel l’investisseur aura accès (PV AG, quittance de loyer, appel de provision sur charges).
LMNP ancien : une fiscalité sur les loyers peu importante
L’investisseur a le choix entre 2 régimes d’imposition pour ses loyers : le régime dit « réel » et le régime du « Micro BIC ».
En optant pour le régime « réel », l’investisseur pourra déduire l’intégralité des frais supportés pour l’exercice de son activité de location meublée. L’effet cumulé des déductibilités de charges (taxe foncière, charges de copropriété, lettre de mission comptable, intérêts d’emprunt, assurance…) et des déductibilités d’amortissements permet à l’investisseur d’aboutir à une non-imposition totale ou partielle des loyers durant des années.
En optant pour le régime du « Micro-BIC » (appelé aussi « régime simplifié »), l’investisseur ne pourra pas déduire les charges et frais supportés par son activité de location meublée non professionnelle. En revanche, il bénéficiera d’un abattement forfaitaire de 50% sur ses revenus locatifs. Attention toutefois, l’investisseur ne pourra bénéficier du régime du « Micro-BIC » qu’à la condition qu’il soit bien assujetti à la TVA (ou franchise de base) et que ses recettes annuelles soient inférieures à 70 000 euros.
Enfin et pour rappel, l'investisseur qui fait l'achat d'un logement en LMNP ancien n'aura pas à le gérer lui-même puisque seul le gestionnaire est seul responsable du remplissage de la résidence. A noter également que, conformément au bail, le loyer sera versé à l'investisseur peu importe l'occupation ou pas du logement. L'investisseur percevra donc intégralement ses loyers tout au long de l'année et sans que des vacances locatives puissent lui être imputées.
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