Spécialiste en revente LMNP depuis plus de 10 ans, nos équipes sont très régulièrement sollicitées pour prendre en charge la vente de biens LMNP ancien. La fin des 1er dispositifs Censi-Bouvard (2009) est d’ailleurs propice actuellement aux arbitrages des investisseurs (revendre ou conserver ?).
L'évaluation de la valeur de revente d’un bien LMNP est le point de départ du processus de vente. Comment est-elle déterminée ? Quels sont les paramètres à prendre en compte ? Dans quelle mesure l’emplacement joue-t-il un rôle ?
Le LMNP doit-il être considéré comme un actif immobilier ou un actif purement financier ?
Loin d’être inutile, cette question permet de mieux
comprendre l’approche et la méthodologie nécessaire pour déterminer la valeur
de revente d’un bien LMNP.
Certains considèrent que les biens de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) que l’on retrouve dans les résidences services avec bail commercial sont des actifs purement financiers. A ce titre, la dimension « immobilière » n’entrerait pas (ou très peu) dans le calcul de sa valeur…Il s’agirait d’une forme de « pierre-papier » dont la seule approche mathématique (simulateur) suffirait à en déterminer la valeur.
D’autres considèrent à l’inverse que le LMNP est un actif immobilier à part entière qui aurait été « habillé » pour répondre à des impératifs financiers. Il faut d’ailleurs rappeler que la construction de résidences services en France est encouragée par les pouvoirs publics (au travers de dispositifs fiscaux) pour répondre à des besoins réels en logements immobiliers. La dimension « immobilière » fait donc partie intégrante de l’ADN de ce type d’immobilier.
Comme très souvent, la réalité emprunte aux 2 approches. Nos équipes développent depuis 10 ans une expertise en matière d’évaluation. Il n’existe pas d’équation mathématique permettant l’automatisation d’une étude de valeur pour une revente LMNP.
Déterminer la valeur de revente d’un LMNP sur le seul calcul d’un rendement (résultat du rapport loyer/montant de l’investissement) n'est pas satisfaisant, voir même hasardeux dans la plupart des cas. Cela peut tout au plus donner une « tendance », une base de départ.
La valeur de revente d'un bien LMNP est liée à de multiples facteurs
Parmi la galaxie des résidences avec services (étudiant, senior, EHPAD, tourisme, affaire), le type de bien LMNP se rapprochant le plus d’un actif financier est sans conteste l’EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Une approche liée à la rentabilité (rapport loyer/prix de vente) semble donc la plus appropriée pour ce type de revente. Pourtant, même pour la revente d’une chambre EHPAD, de nombreux autres composants vont entrer dans sa valeur de calcul : qualité de l’exploitant, qualité du bail (durée et visibilité du bail, mode de révision des loyers, articles 605/606 cc), date de livraison et état général de l’établissement, état et renouvellement du mobilier, historique de l’établissement (avenant etc…), montant des charges de copropriété…
Pour les autres types de résidences services (étudiant, affaire, tourisme, senior), on retrouve en grande partie les mêmes critères à prendre en compte : qualité et pratiques des exploitants, caractéristiques du bail etc…
Et l’immobilier dans tout cela ? Le célèbre adage « les 3 critères importants en immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » s’applique-t-il également à une revente LMNP ? Quelle importance occupe l'emplacement dans le calcul de valeur d’une revente LMNP ?
Critère de l’emplacement dans la valeur de revente d'un bien LMNP ?
Si l’emplacement d’une résidence services n’entre pas directement dans le calcul de valeur d'une revente LMNP, il s'agit d'un critère pouvant être déterminant.
La cohérence (ou non) entre l’emplacement et la destination de la résidence (étudiant, affaire, tourisme etc…) peut en effet avoir un impact sur la pérennité économique de l’exploitation et donc indirectement sur la valeur de revente.
Une résidence avec services dont l’emplacement ne serait pas cohérent avec la typologie de clientèle visée (étudiants, seniors, clientèle corporate) peut par exemple se trouver exposée à des contraintes d’exploitation. Ces contraintes économiques peuvent rejaillir à terme sur la valeur de la revente. L’emplacement peut donc bien jouer un rôle indirect dans la valeur de revente d’un bien LMNP.
Si un emplacement cohérent n’apporte pas forcément une valeur supplémentaire au bien, il apportera de meilleures garanties pour la revente (on parle de liquidité du bien). A l’inverse, un emplacement incohérent pourra influer directement sur la valeur du bien LMNP car peut constituer un frein à la revente.
Qu’est-ce qu’un emplacement cohérent ?
Prenons l’exemple d’un bien LMNP situé dans une résidence étudiante. La résidence devra de préférence se situer dans une ville universitaire attractive et bénéficiant d’une dynamique favorable. Elle devra se situer à proximité des pôles d’enseignement (universités, écoles etc…) ou à proximité immédiate de transports en commun reliant ces pôles.
Concernant les EHPAD, il est toujours intéressant de privilégier des secteurs avec un environnement économique favorable, des régions ou des villes réputées attractives auprès des seniors (ex : région PACA, stations balnéaires, côte Atlantique) ou des zones géographiques à forte densité de population (proches de villes).
Le marché : juge de paix de la valeur d'une revente LMNP
La détermination d'une valeur de revente pour un bien LMNP est complexe et demande une réelle expertise. Elle ne peut en aucun cas reposer sur une simple formule mathématique ou une simulation financière.
C'est le marché qui valide (ou invalide) in fine la valeur de revente d’un bien LMNP. L'étude précise de l'ensemble des critères évoqués ici doit permettre de s'approcher au plus juste de la valeur réelle d'une revente. Dans certains cas, il sera parfois nécessaire de réajuster la valeur de revente initiale en fonction des retours du marché.
Une bonne connaissance du marché de la revente LMNP (LMNP ancien) sera un atout indispensable pour déterminer avec précision la valeur d'un bien LMNP.
Propriétaire d'un bien LMNP (étudiant, chambre EHPAD, senior, affaire ou encore tourisme), vous vous interrogez sur la valeur de revente de votre bien ?
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