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Marché de la revente lmnp : un marché de niche qui se développe

Le marché de la revente lmnp, appelé aussi « marché secondaire », est un marché assez récent à l’échelle du secteur immobilier. Ce sont les besoins des propriétaires en solution de revente et les compétences particulières requises qui ont fait émerger ce marché il y a une quinzaine d’années seulement. Quelques acteurs historiques, dont font partie les membres d’Investirlmnp.fr, ont accompagné le développement du marché de la revente et ont participé directement à sa structuration. Ce développement s’est accéléré ces dernières années avec l’arrivée sur le marché de biens immobiliers « en fin de dispositif ». C’est le cas notamment des reventes concernant les biens acquis à partir de 1996 sous le dispositif fiscal « Périssol ». Même si ce marché de la revente lmnp demeure un marché « de niche » au regard du volume d’affaires qu’il représente (environ 1500 lots/an), il est désormais considéré comme structuré et mature.


Sécuriser la revente d'un lmnp ancien avec l'aide d'un professionnel

La revente de lmnp ancien ou lmnp occasion est une affaire de spécialistes et demande des compétences particulières. Acquis le plus souvent au travers d’un dispositif fiscal et lié au principe de TVA, un bien lmnp ne se revend pas comme sur le marché immobilier traditionnel. Des questions se posent automatiquement dès lors qu’une revente est envisagée : que devient la réduction d’impôts au moment de revendre ? Le vendeur doit-il la restituer ? Que devient la TVA ? Un certain nombre de prérequis doivent être connus par le vendeur avant de se lancer dans la revente d’un bien de cette nature (voir pour illustration notre partie FAQ ). Chaque cas étant particulier, il est fortement recommandé de procéder à une étude sérieuse du projet afin de prendre connaissance des différents effets liés à une revente. Ne pas respecter certaines règles à l’occasion d’une revente, c’est s’exposer pour le vendeur à un possible contrôle de l’administration fiscale pouvant entrainer de lourdes sanctions. L’accompagnement par un professionnel est donc recommandé afin de sécuriser l’ensemble du parcours de vente, depuis la mise en vente jusqu’à l’acte notarié final.


Savoir évaluer un bien LMNP occasion pour pouvoir répondre aux attentes des investisseurs

Évaluer un bien en lmnp ancien (ou lmnp occasion) répond à une véritable mécanique de précision et requiert là encore des compétences particulières. Les paramètres permettant d’établir une estimation au plus proche de la réalité du marché sont nombreux et variés (qualité de l’exploitant, durée du bail commercial, mode de révision du loyer, caractéristiques du bien…). Cette évaluation devra ensuite s’affiner en se confrontant aux transactions effectuées sur le marché du lmnp occasion (transactions réelles et effectives réalisées pour des biens présentant des caractéristiques similaires ou approchantes). L’issue de cette étape d’évaluation est primordiale car conditionne la réussite de la revente. Il faut être au plus près du marché et des attentes des investisseurs. Le profil des acquéreurs potentiels sur ce marché est essentiellement « financier » même si l’investissement repose sur de l’immobilier. Le lmnp ancien doit donc présenter un rendement attractif aux yeux des investisseurs tout en répondant aux qualités d’un bien immobilier « classique ». Avec le développement du marché de la revente lmnp, les initiés ne sont plus les seuls à s’intéresser au lmnp occasion. Si l’intérêt de profils « moins avertis » permet aujourd’hui d’élargir le spectre des investisseurs potentiels sur ce marché, il demande toutefois un travail de pédagogie important qu’un professionnel sera plus à même d’effectuer.


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