Achat LMNP ancien et LMNP occasion

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Les avantages liés à un achat lmnp ancien (ou occasion) sur le marché de la revente sont nombreux. Spécialiste de l'investissement LMNP ancien, nous vous aidons à décrypter ce marché aux intérêts multiples et sélectionnons pour vous les meilleures opportunités du moment.


LMNP ancien ou LMNP occasion : c'est quoi ?

L'investissement en lmnp ancien et ses avantages (dont ceux du statut de loueur en meublé non professionnel) connaît depuis quelques années un engouement auprès des investisseurs. 

l'origine, ces biens immobiliers sont tous liés à des dispositifs fiscaux ouvrant droit pour l'investisseur à des avantages fiscaux (de type "réduction d'impôts"). Plusieurs dispositifs se sont ainsi succédés depuis les années 90 (Périssol, Demessine ZRR, Censi Bouvard). L'objectif de ces dispositifs est toujours le même : faire appel à l'investissement privé pour financer la construction de nouveaux logements en résidence étudiante, résidence senior, EHPAD (établissement d'hébergement pour personne âgées dépendantes), résidence affaire ou encore résidence de tourisme. 

Le marché du LMNP ancien regroupe donc tous les biens immobiliers de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) issus de ces différents dispositifs fiscaux et situés dans ces différents types de résidences.

Il existe sur le marché du lmnp occasion (ou marché de la revente lmnp) des biens "anciens" (15 ans et plus) ou plus "récents" (10 ans et moins). 

Pour résumer, le LMNP ancien ou LMNP occasion est à l'origine un bien NEUF pour lequel l'investisseur initial a pu bénéficier d'un avantage fiscal. Si l'avantage fiscal (= réduction d'impôts) reste exclusivement et définitivement acquis au profit du premier investisseur, l'achat d'un LMNP ancien offre au repreneur bien d'autres avantages. 


Quels sont les avantages liés à un achat en LMNP ancien ?

Des atouts propres à cette formule de la revente lmnp

Investir dans un LMNP ancien, c'est avant tout faire l'achat d'un bien immobilier déjà livré et en exploitation. Ces caractéristiques propres au marché de la revente lmnp confèrent à l'investisseur de nombreux atouts :

- Etant déjà livré, le lmnp ancien génère pour l'investisseur des revenus locatifs immédiats (versés la plupart du temps par trimestre à terme échu).

- Les loyers sont versés par le gestionnaire au propriétaire selon les termes du bail commercial (contrat passé entre le propriétaire/bailleur et le gestionnaire). Les loyers sont versés au propriétaire pour les 12 mois de l'année. Les éventuelles "vacances locatives" entre 2 locataires n'ont aucun effet sur le versement des loyers.

- La gestion est entièrement et exclusivement déléguée au seul gestionnaire. Le propriétaire d'un lmnp ancien (ou lmnp occasion) met son logement à disposition du gestionnaire qui en contrepartie l'exploite et lui reverse un loyer. Tous les actes de gestion sont accomplis exclusivement par le gestionnaire (mise en place d'un locataire, états des lieux d'entrée/sortie, entretien des parties communes comme privées...).

- Etant déjà livré, l'investisseur aura accès au pedigree complet du bien et pourra ainsi maîtriser toutes les composantes de son projet d'investissement : montants des loyers, PVAG, taxe foncière, charges locatives, taux de remplissage...

- Les montants d'investissement pour un bien lmnp ancien sont en moyenne 15%/20% inférieurs aux prix du neuf. Les budgets, souvent accessibles, expliquent le succès de cette formule auprès du plus grand nombre.

- Les rendements observés pour le lmnp ancien sont souvent très intéressants car supérieurs à ceux observés dans le neuf et supérieurs à la plupart des placements financiers.

- Les biens de type lmnp occasion bénéficient souvent de très bons emplacements, notamment par rapport au neuf (le prix des fonciers sont désormais très élevés excluant de fait des emplacements coeur de ville pour les nouvelles constructions).

Une fiscalité sur les revenus locatifs nulle ou presque...

C'est probablement l'atout n°1 lié à un achat en lmnp ancien : générer des revenus locatifs pouvant être non imposables ou partiellement imposables durant des années ! Cette fiscalité pour le moins surprenante est liée au statut du loueur en meublé non professionnel dont bénéficie le propriétaire d'un lmnp occasion.

Il aura en effet le choix de déclarer ses revenus locatifs soit en "régime réel", soit en "régime micro-BIC". 

Dans le cas du régime réel, le propriétaire d'un lmnp ancien sera autorisé à déduire ses charges (taxe foncière, charges courantes, intérêts d'emprunt, mission comptable, assurance) ainsi que ses amortissements. Le cumul des déductions de charges et déductions d'amortissement permettra au propriétaire de neutraliser totalement ou partiellement le revenu imposable ! 

Dans le cas du "régime réel", le propriétaire pourra appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur son revenu imposable . Autrement dit, il ne sera imposable que sur la moitié de ses revenus locatifs ! Dans le cas du "micro-BIC", l'investisseur ne pourra pas en revanche déduire ses charges.


Investissement en LMNP ancien : un très bon compromis

L'investissement en LMNP ancien ou occasion s'adresse aussi bien aux initiés comme aux néophytes. Son succès auprès du plus grand nombre s'explique autant par ses caractéristiques (biens déjà livrés et en exploitation, emplacements de choix, charges connues, rentabilités intéressantes et montants d'investissement accessibles) que par les avantages qu'il procure à l'investisseur. 

Bénéficiant d'une mise en oeuvre simple et rapide, le LMNP ancien est aujourd'hui considéré comme un moyen efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et se créer un complément de revenu sans délai. La possibilité que ces revenus soient peu ou pas fiscalisés durant des années ajoute à l'attractivité de cette formule.

Bien investir en LMNP ancien, c'est avant tout connaître parfaitement le marché sur lequel l'investissement va porter. Il est donc conseillé, avant tout projet d'acquisition, d'évaluer le potentiel du marché visé. Nous vous recommandons de vous informer sur la qualité des gestionnaires ainsi que sur les différents marchés sur lesquels peuvent porter une acquisition en lmnp occasion. 

Pour rappel, vous pouvez investir sur le marché de la résidence étudiante, le marché de la résidence senior ou encore le marché de la revente EHPAD occasion.


Nos équipes spécialisées sont à votre disposition pour vous accompagner et vous aider à réussir votre projet d'achat en lmnp ancien. N'hésitez pas à nous contacter.


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