Le marché du LMNP occasion ou LMNP ancien peut être qualifié de marché de niche.
Prisé des investisseurs grâce à ses nombreux atouts, les opportunités sur ce marché demeurent toutefois en nombre limité. C'est la raison pour laquelle ce déséquilibre offre/demande rend le LMNP occasion particulièrement attractif.
Acquérir un bien en LMNP en vue de se constituer un complément de revenu ou encore un complément de retraite est très souvent la première motivation des investisseurs. Une revente n'est donc que très rarement envisagée dès l'origine. Le LMNP est d'ailleurs souvent considéré par les investisseurs comme un placement immobilier dit "de garde". C'est ici la raison principale de sa rareté sur le marché de la revente. Le peu d'offres sur le marché de la revente est aussi le signe fort que cette formule du LMNP répond aux objectifs attendus par les investisseurs.
Pour les investisseurs ayant choisi, au moment de leur acquisition d'un LMNP neuf, d'opter pour un dispositif fiscal incitatif (= dispositif ouvrant droit à réduction d'impôts comme le LMNP Bouvard par exemple), l'avantage est conditionné à une obligation légale de détenir le bien durant 9 années. Le terme de cette période de 9 années peut constituer un motif de revente pour l'investisseur.
Les cas de force majeure tels que divorce, décès, succession sont également des motifs de revente de LMNP par les investisseurs.
Enfin, les arbitrages patrimoniaux, le besoin de liquidités en vue de réaliser un projet personnel ou encore une mutation à l'étranger comptent parmi les raisons avancées par les investisseurs pour revendre leur bien.
Si du côté de l'acheteur d'un LMNP ancien les règles sont "classiques" et sans surprises, celles concernant le vendeur sont en revanche à connaître et à respecter.
Il est d'ailleurs vivement recommandé pour un investisseur souhaitant revendre son bien de faire appel à un spécialiste de la revente de LMNP.
En effet, au moment de son acquisition, l'acquéreur initial du LMNP (qui souhaite aujourd'hui revendre) à bénéficié de la récupération totale de TVA (19,6%*) et parfois d'avantages fiscaux (= réduction d'impôts).
* ATTENTION, depuis le 1er janvier 2014, les acquisitions se voient appliquer un taux de TVA de 20%.
Exemples :
Le propriétaire d'un bien LMNP bouvard peut-il conserver la TVA en cas de revente ?
L'administration fiscale sera particulièrement vigilante sur ces 2 points au moment de la revente et veillera à ce que le vendeur soit en conformité avec les règles applicables en la matière.
Chaque cas de figure étant différent, l'avis d'un expert en revente LMNP et l'éventuelle prise en charge du dossier permettra de sécuriser le vendeur en lui permettant notamment de pouvoir conserver sa TVA.
Pour tout projet de revente LMNP et le traitement des aspects liés à la réduction d'impôts, à la TVA, n'hésitez pas à nous contacter pour nous soumettre vos questions.
Contenu rédigé par L. Schneider
LMNP ANCIEN
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