La location meublée a longtemps été considérée
comme « l’exception » face à la location vide. Mais cette formule à la fiscalité avantageuse connaît
un engouement depuis quelques années. Les résidences avec services type
résidences étudiantes, senior, EHPAD ont activement participé à ce
développement. Mais c’est bien l’arrivée du concept américain AirBnB qui a
propulsé la location meublée sur le devant de la scène médiatique. Avec une image dynamique, une gestion souple et rentable, la location meublée est-elle devenue la formule idoine ?
Investirlmnp.fr vous propose un comparatif plein d'enseignements entre la fiscalité liée à la location meublée et celle liée à la location nue (ou vide).
Des catégories de revenus différentes
Pour la location meublée, les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie « Bénéfices industriels et Commerciaux » (BIC). Le propriétaire d’une location meublée devra déclarer chaque année les revenus imposables dans le formulaire 2042-C-pro.
Pour la location nue ou vide (=locaux non meublés au sens de l’administration fiscale), les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
Des régimes d'imposition différents
Régime fiscal de la location meublée et bénéfice imposable ?
Le régime d’imposition de la location meublée va dépendre du chiffre d’affaires brute annuel réalisé (=CA effectivement encaissé).
-----> Pour un chiffre d’affaires annuel HT < 32 900 euros, c’est le régime du micro BIC qui s’applique. Pour déterminer le revenu net imposable, un abattement automatique et forfaitaire de 50% du chiffre d’affaires sera appliqué.
A noter : pour le cas spécifique des meublés de tourisme (valable aussi pour les hôtels, chambre d’hôtes ou gîtes ruraux), si le chiffre d’affaires annuel HT est < 82 200 euros, l’abattement automatique et forfaitaire sera porté à 71%.
-----> Entre 32 900 euros et 236 000 euros de chiffre d’affaires annuel HT, c’est le régime du « réel simplifié » qui s’applique. L’imposition est calculée sur les bénéfices nets (aucun abattement ne s’applique).
A noter : pour le cas spécifique des meublés de tourisme (valable aussi pour les hôtels, chambre d’hôtes ou gîtes ruraux), le régime du réel simplifié s’applique pour un chiffre d’affaires annuel HT compris entre 82 200 euros et 783 000 euros. Imposition sur les bénéfices nets, pas d’abattement.
-----> Pour un chiffre d’affaires annuel HT > 236 000 euros, c’est le régime réel normal qui s’applique. Là encore, pas d’abattement et calcul de l’impôt sur les bénéfices nets.
A noter : pour le cas spécifique des meublés de tourisme (valable aussi pour les hôtels, chambre d’hôtes ou gîtes ruraux), le régime du réel normal s’applique pour un chiffre d’affaires annuel HT > 783 000 euros. Imposition sur les bénéfices nets, pas d’abattement.
Régime fiscal de la location nue et bénéfice imposable ?
Le régime d’imposition de la location nue (=non meublée) va dépendre du montant des recettes annuelles.
-----> Pour des recettes annuelles ≤ 15 000 euros, c’est le régime du micro foncier qui s’applique automatiquement. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.
Important : travaux et charges ne peuvent pas êtres déduis des recettes.
-----> Pour des recettes annuelles > 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique. Il faudra dans ce cas déterminer le revenu net foncier en déduisant du revenu brut (=loyers encaissés durant l’année) toutes les charges (taxe foncière, travaux, assurances…).
Important : le propriétaire peut volontairement choisir ce régime même si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 euros. Toutefois ce choix est irrévocable durant les 3 années qui suivent…
Location meublée ou location nue ? Cas pratique
Mr Schneider est propriétaire à Lyon d’un petit studio loué nu qui lui rapporte 6 000 euros annuel de revenus fonciers. Il s’interroge sur l’opportunité de passer en location meublée.
Son imposition actuelle : le régime du micro foncier. Il profite d’un abattement automatique et forfaitaire de 30%. Il est donc actuellement imposé sur une base de 4 200 euros (6 000 euros de revenus - 30% d’abattement).
Imposition en cas de passage en location meublée : le chiffre d’affaires annuel hors taxe de Mr Schneider étant inférieur à 32 900 euros, c’est le régime du micro BIC qui s’appliquerait dans son cas. Il se verrait donc appliquer un abattement automatique et forfaitaire de 50%. Son imposition serait calculée ici sur une base de 3 000 euros (6 000 euros de revenus - 50% d’abattement). On voit ici l’intérêt évident à passer en location meublée pour Mr Schneider grâce à un abattement plus intéressant.
Cet avantage est encore plus important si Mr Schneider passe en « meublé de tourisme » car l’abattement sera alors de 71% ! La base imposable passera dans ce cas précis à 1 740 euros…(6 000 euros de revenus - 71% d’abattement)
Précision : Si Mr Schneider décide de passer ce studio en location meublée et qu’il dépasse dans quelques années 32 900 euros de chiffre d’affaires annuel brut, il sera soumis au régime du réel simplifié. Dans ce cas de figure, le régime fiscal de la location meublée autorise Mr Schneider à comptabiliser les amortissements pour réduire la base imposable (cela n’est pas possible pour le micro BIC). La valeur du mobilier qui garnit les logements pourra donc être amortie sur 5 ans et la valeur des appartements sur environ 35 ans.
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