Propriétaire (ou à venir) d’un logement nu, vous vous interrogez comme beaucoup sur l’opportunité de le louer meublé. Si les motivations sont souvent financières, avez-vous cependant intérêt à le faire ? Votre logement se prête-t-il à ce type de location ? Faut-il entreprendre des démarches administratives particulières ? De quel type de mobilier doit être équipé le logement ? Quelles sanctions en cas de non respect des conditions ? Quel va être le régime d'imposition des loyers ?
Votre logement se prête-t-il à de la location meublée ?
Avant même de vous lancer dans cette phase de transition, il convient de se poser les bonnes questions, celles qui conditionnent la réussite d’un tel projet…
Quel type de clientèle visez-vous pour votre location meublée ?
Cadres en déplacement professionnel ou séjour d’affaires, cadres en mutation ou en déménagement urgent, clientèle touristique, étudiants ?
Le niveau de prestation de votre logement (et les éventuels travaux d’adaptation à réaliser) devra répondre aux exigences et standards de la clientèle visée. Trop souvent ignorée, cette question aura un réel impact sur l’attractivité de votre logement et son taux de remplissage…Pensez que vous n'êtes pas seul sur le créneau de la location meublée et que ce type d'immobilier s'est largement démocratisé.
Il n’est donc pas inutile de consulter un professionnel et payer une prestation conseil qui sera au final largement amortie.
Existe-il un potentiel locatif pour ce type de clientèle ?
Après avoir défini le type de clientèle visé, reste à savoir si le potentiel locatif existe dans votre agglomération et votre quartier. Une petite étude de marché s’impose donc au préalable.
Une location meublée étudiante sera par exemple plus opportune dans une grande ou moyenne ville universitaire, à proximité de lieux d’étude (universités, grandes écoles) et desservie par des transports en commun (bus, métro, tram, gare).
Si vous visez une clientèle d’affaires ou touristique, la ville dans laquelle se trouve votre logement doit impérativement être reconnue et attractive (Paris et Lyon sont par exemple reconnues pour être des villes à la fois d'affaires, touristiques et étudiante)…Par expérience, ce type de clientèle souhaite souvent se loger dans les centres-villes (voir hyper-centres ou centres historiques) afin de pouvoir profiter des commodités immédiates (restaurants, boutiques, monuments à visiter).
Votre logement a-t-il les qualités requises pour faire de la location meublée ?
Se pose ici la question de la qualité intrinsèque de votre logement. Se prête-t-il à une activité de location meublée ?
Traditionnellement, la location meublée vise les petites ou moyennes surfaces (studio, T1 et T2). Un travail d’optimisation de la surface est souvent réalisé par les propriétaires cherchant à passer en location meublée. Là encore, un spécialiste de la mise en valeur de logement sera un sérieux atout pour dévoiler le potentiel parfois insoupçonné de votre bien immobilier. Autre vertu d’une telle prestation, le montant de loyer exigible pourra être plus important que le marché moyen et pourra se justifier facilement auprès de vos clients locataires. Enfin, pensez bien que cela sera également bénéfique si vous souhaitez à court ou moyen terme mettre votre logement en vente. On rencontre fréquemment le cas de propriétaires qui, le temps de trouver un acquéreur, optent pour la solution de la location meublée (permet de produire des revenus locatifs plus importants sans bloquer une éventuelle transaction puisque le propriétaire peut s'engager avec le locataire sur un bail d'1 an lorsque la location est consentie au titre de la résidence principale...).
Les surfaces plus importantes ne sont pas exclues de la location meublée, bien au contraire. Toutefois, les montants de loyer réclamés étant plus élevés, la clientèle est très souvent exigeante et recherche un niveau de prestation au dessus des standards de l'hôtellerie classique.
Si ces 3 points sont validés, la transformation de votre logement "de nu à meublé" répond à une réalité économique !
Conditions juridiques à respecter pour passer de la location nue à la location meublée ?
Les démarches administratives pour passer de la location nue à la location meublée ont largement été assouplies depuis l’ordonnance du 8 juin 2005 (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Pour rappel, avant la publication de l’ordonnance de 2005, le passage de « nu à meublé » était tout simplement impossible. Désormais, aucune formalité administrative particulière n’est nécessaire pour transformer un logement nu en location meublé.
Toutefois, il convient de contrôler certains points avant de s’engager dans cette transformation :
----- > Le règlement de copropriété de l'immeuble dans lequel se trouve le logement autorise-t-il une activité de location meublée ? Si rien de concret ni d’explicite est stipulé dans le règlement, alors l’activité de location meublée peut être exercée. En revanche, si ce type d’activité est clairement défini comme interdit, il est recommandé d’obtenir une autorisation des copropriétaires à l’occasion d’une AG extraordinaire ou de mettre cette disposition à l’ordre du jour de la future AG.
----- > Lorsque vous louez « habituellement » plusieurs meublés (alinéa 1er de l’article 2 de la loi n°49-458 du 2 avril 1949), que les locaux sont situés dans des communes de plus de 200 000 habitants (ou départements Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et que les locataires n’occupent pas ces meublés à titre de résidence principale, alors la transformation d’un logement nu en location meublée doit au préalable faire l’objet d’une autorisation préfectorale (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). A noter que ces conditions sont cumulatives.
Sont ici principalement visés les excès des locations saisonnières sur Paris.
Faut-il respecter un équipement particulier pour être éligible à la location meublée ?
Les locaux loués meublés doivent être des locaux d'habitation. Ils doivent donc être équipés de tout le mobilier nécessaire à un usage d'habitation.
Très récemment, la loi ALUR (mars 2014) est venu préciser l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et définir les contours d'un logement meublé (cf article Location meublée et loi ALUR - Quels changements ?).
Est qualifié de logement meublé "un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Si la présence d'équipements essentiels à la vie courante est une condition impérative pour exercer une activité de location meublée (meubles, lit, table, chaises, assiettes, couverts, réfrigérateur, plaque de cuisson), la loi ALUR précise que ces équipements doivent répondre aux standards actuels.
Depuis un décret du 5 août 2015 publié par le Ministère du Logement, de l'Egalité des Territoires et de la Ruralité, une liste du mobilier obligatoire pour louer un logement meublé est désormais disponible.
Quelles sanctions en cas de non respect des conditions ?
Si aucune demande d'autorisation préalable n'a été effectuée auprès de la Préfecture, ou que la réponse rendue ait été négative, le propriétaire contrevenant s'expose à la nullité de l'ensemble des conventions passées dans ce cadre (article L 637-7 du code de la construction et de l’habitation).
Par ailleurs, l'article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit 25 000 euros d'amende pour le contrevenant ainsi qu'une astreinte de 1 000 euros/jour/m2 si ce dernier n'a pas réaffecté son logement en l'état antérieur dans un délai de 6 mois à compter de la décision du juge.
Enfin, s'il est prouvé une manoeuvre frauduleuse du propriétaire/bailleur ou en cas de fausse déclaration de sa part, ce dernier s'expose à une demande de 80 000 euros et/ou 1 an d'emprisonnement (article L 651-1 du code de la construction et de l’habitation).
Quel est le régime fiscal d'un logement transformé en location meublée ?
Alors que pour la location nue le propriétaire/bailleur perçoit des loyers à déclarer dans la catégorie "revenus fonciers", le passage à la location meublée modifie la catégorie des revenus. Le propriétaire/bailleur ayant la qualité de "loueur en meublé" devra dorénavant déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Par ailleurs, à l'occasion du passage au statut de loueur en meublé, le propriétaire devra opter au choix entre 2 régimes : soit le régime du micro BIC soit le régime réel.
Pour connaître les caractéristiques de ces 2 régimes fiscaux et lequel choisir en fonction de sa situation, vous pouvez consulter notre article LMNP - Quel régime d'imposition choisir ? Micro BIC ou régime réel ?
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