Depuis son adoption le 26 mars dernier, la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (loi ALUR) portée par l’ancienne ministre du logement Cécile Duflot n’en finit plus d’être sous le feu des projecteurs. Les sorties médiatiques au sein du gouvernement rendent de plus en plus crédible la thèse d’un assouplissement des mesures phares de la loi ALUR (à savoir encadrement des loyers, garantie universelle des loyers pour protéger les propriétaires contre les impayés, baisse des frais d’agence).
Outre ces mesures fortes et symboliques pour lesquelles il fait peu de doute qu’elles seront assouplies (une annonce est d’ailleurs attendue le 25 juin prochain), la loi ALUR a également modifié les règles s’appliquant à la location meublée.
Investirlmnp.fr vous propose un petit tour d’horizon des changements apportés par la loi ALUR sur la location meublée.
Équipement d’un logement pour être éligible à la location meublée ?
Le logement doit être équipé de tout le mobilier nécessaire pour de l’habitation.
La loi ALUR de mars 2014 est venue préciser récemment l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 :
Est qualifié de logement meublé "un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Par "logement décent", l’administration fiscale entend un logement : qui ne portera pas atteinte à l’intégrité physique ou à la santé du locataire, qui est doté d’une surface habitable minimum ainsi que d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.
Outre les exigences d’un équipement essentiel à la vie courante (ex : meubles, lit, table, chaises, assiettes, couverts, réfrigérateur, plaque de cuisson), la loi ALUR ajoute ici une notion de "niveau" d’équipement. Autrement dit, l’équipement du logement doit être "adapté" aux exigences ainsi qu’aux standards actuels.
Un décret du 5 août 2015 publié par le Ministère du Logement, de l'Egalité des Territoires et de la Ruralité est venu préciser dans une liste les équipements minimum obligatoires devant être présent dans un logement meublé destiné à de la location à titre de résidence principale.
Location meublée à titre de résidence principale : ce qui change avec la loi ALUR ?
Il s’agit ici du cas d’un logement meublé et occupé par le locataire au titre de sa résidence principale.
L'administration française précise que ce type de location meublée doit être encadré et respecter certaines caractéristiques, notamment quant au contenu du bail signé entre les parties et sa durée. La loi ALUR est venue préciser les quelques points exposés ci-dessous.
Contenu du bail pour une location meublée à titre de résidence principale
L'administration française précise que la rédaction du bail est libre (excepté les clauses abusives). Toutefois, depuis le 27 mars 2014 et la loi ALUR, il est fait obligation d'annexer au bail les 3 documents suivants : état des lieux établi à l'occasion de la remise des clés, inventaire et état détaillé du mobilier ainsi que le dossier de diagnostics techniques immobiliers (diagnostic de performance énergétique, constat de risque d’exposition au plomb, état des risques naturels et technologiques le cas échéant).
La loi ALUR prévoit également de mettre à la charge du propriétaire bailleur la réalisation d'un diagnostic sur l'état des installation électriques et/ou gaz (dans l'attente du décret d'application).
Durée du bail pour une location meublée à titre de résidence principale
Le bail commercial consenti à titre de résidence principale à une durée minimum de 1 an. Si le bail n'est pas dénoncé par les parties à son terme, il se renouvelle automatiquement.
La durée peut exceptionnellement être fixée à 9 mois dès lors que le locataire est un étudiant. Dans ce cas, le bail arrivé à son terme ne se renouvelle pas automatiquement. Il faudra établir et signer un nouveau bail pour poursuivre la location.
Résiliation du bail pour une location meublée à titre de résidence principale
Le locataire a la possibilité de résilier le bail à tout moment à condition de respecter un préavis d'1 mois. Du côté du propriétaire, la résiliation ne peut intervenir qu'à la fin du bail à condition de respecter un préavis de 3 mois. En outre, ce dernier devra motiver sa décision parmi les motifs définis par la loi du 6 juillet 1989 : vente du logement, reprise du logement ou encore pour inexécution des conditions du bail (ex : non paiement du loyer).
Dans le cas où le propriétaire donne congé au locataire pour motif de reprise, la loi ALUR précise que le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que le bailleur lui-même, son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire (depuis au moins 1 an à la date du congé), ses parents ou encore ses enfants. Sur la forme, le congé doit être donné par le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. En outre, la loi ALUR impose au propriétaire bailleur de mentionner au locataire le nom du bénéficiaire de la reprise, son adresse et la nature du lien existant avec lui.
Dépôt de garantie pour une location meublée à titre de résidence principale
Avec la loi ALUR, le montant de dépôt de garantie doit figurer dans le contrat de bail. Le montant exigible par le propriétaire bailleur est plafonné à 2 mois de loyers hors charges. Ce montant devra être restitué au locataire dans un délai maximal de 1 mois (si état des lieux entrée/sortie est conforme) jusqu'à 2 mois (si état des lieux entrée/sortie est non conforme). En cas de non respect des délais de restitution prévus, le propriétaire bailleur s’expose en plus à devoir verser au locataire une majoration équivalente à 10% du loyer (hors charges) pour chaque mois de retard commencé.
Conditions de revalorisation et de révision du loyer pour une location meublée à titre de résidence principale
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