Quelles solutions de revente pour le propriétaire d’une chambre EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui souhaite revendre ? Proche d’un actif financier, l’EHPAD est par nature un investissement particulier qui répond à des règles d’achat et de revente spécifiques. Analyse et gros plan sur le marché de l’EHPAD occasion.
Existe-t-il un marché pour la revente EHPAD ?
Pas de marché, pas de revente. C’est donc la première question à se poser quand on souhaite revendre sa chambre EHPAD. On peut aujourd’hui parler de micromarché ou de marché embryonnaire pour la revente d’EHPAD.
A l’origine, l’investissement en EHPAD dans le neuf a toujours été considéré comme étant le micromarché de la résidence avec services (en comparaison avec les volumes d'offres observés pour la résidence étudiante, la résidence senior ou encore les résidences de tourisme/affaire). Il n’est donc pas illogique que le marché de la revente observe les mêmes caractéristiques.
On peut donc dire que ce marché existe mais qu’il est actuellement assez confidentiel…
Particularités du marché de l’EHPAD occasion ?
A la différence du marché « neuf », le marché de l’EHPAD occasion est relativement récent et méconnu, donc peu visible des investisseurs.
Les volumes d’offres sont également relativement faibles ce qui freine le développement, la structuration et l’arrivée à maturité de ce marché.
Autre caractéristique, le marché de la revente EHPAD ne s’adresse pas à tout le monde. Plus proche d’un actif financier que d’un placement immobilier, le spectre des investisseurs potentiellement intéressés est donc moins large.
Enfin, il faut souligner le profil particulier des investisseurs sur ce marché de la revente EHPAD. Particulièrement informés et souvent avertis, les investisseurs ont des critères de recherche très précis. Il faut donc que les chambres mises en vente correspondent aux attentes des investisseurs…
Pour résumer, le marché de l’EHPAD occasion est donc assez confidentiel, présente un volume d’offres faible et s’adresse à un public d’investisseurs plutôt « connaisseurs ».
On notera toutefois que le marché de la revente EHPAD s’est ouvert un peu plus ces dernières années et profite d’un mouvement inattendu : la baisse du nombre d’ouverture de nouveaux lits EHPAD en France. Les investisseurs sur le marché du neuf se sont, par opportunisme, tournés vers le marché de l’occasion. Cet épisode a donc permis de mettre en lumière ce marché de l’ancien et participe à sa structuration. Cela n’a toutefois pas eu d’effet sur le volume d’offres qui reste peu important.
Comment revendre son EHPAD et dans quelles conditions ?
La réussite dans la mise en vente d’une chambre EHPAD va être conditionnée par la prise en compte des caractéristiques du marché de la revente (cf supra) et par les attentes des investisseurs.
Pour revendre son EHPAD, il faut en premier lieu être visible des investisseurs. Cela exclu de facto les supports de diffusion « grand public » ou pouvant être inadaptés à ce type de transaction. Il faut privilégier des canaux de commercialisation spécifiques à ce marché. Il faut se rappeler que le spectre des investisseurs potentiels est restreint, il est donc impératif de viser une audience parfaitement ciblée.
Autre condition, les caractéristiques de la chambre EHPAD mise en vente doivent répondre le plus possible aux critères de recherche et aux attentes des investisseurs. Pour rappel, le marché de l’EHPAD occasion est un marché d’initiés, il faut donc être particulièrement attentif à certains points : qualité de l’exploitant, caractéristiques du bail (durée, charges…), année de livraison, niveau de rentabilité, prix de vente…
L’étude du projet de vente est en cela essentielle car va permettre en amont de déterminer les points forts et les points faibles d’un bien. Un professionnel saura mettre en avant les points forts et travailler les points faibles par différents leviers comme le rendement par exemple. Chaque cas étant unique, la revente d’EHPAD nécessite souvent un travail « sur-mesure » qu’il faut parfois adapter au cours de la période de vente. Car contrairement à ce que l’on pourrait penser (cas lorsqu’un volume d’offres est faible voir rare), ce n’est pas le vendeur mais bien l’investisseur qui est en position de force…Le profil « connaisseur » de l’investisseur ne laisse pas de place à l’approximation ou au hasard.
Enfin, pour se donner les meilleures chances de revendre sa chambre EHPAD, il faut savoir mettre en avant les atouts de la formule : loyers immédiats, rendements intéressants, loyers peu ou pas fiscalisés grâce au jeu des amortissements…
Revente EHPAD : quels effets pour le vendeur ?
L’analyse ne serait pas tout à fait complète si le thème de la sécurisation de la transaction n’était pas abordé. Le prix de vente fait souvent passer au second plan ce thème alors même qu'il peut avoir un incidence importante pour le vendeur ! Souvent acquis au travers d'un dispositif fiscal de type réduction d'impôts (ex Censi-Bouvard), la revente de la chambre EHPAD avant les 9 années de conservation peut entrainer la restitution de l'intégralité des réductions d'impôts indûment perçues...La date de la mise en vente est donc primordiale dans ce cas de figure précis. Pour déterminer avec certitude la date de fin de l'engagement fiscal, il est encore une fois conseillé de se faire accompagner. A noter qu'il est tout a fait possible de mettre en vente la chambre avant cette date tout en prévoyant une date de signature postérieure.
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