Au
moment de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en Loi Demessine ZRR,
l’investisseur a pu récupérer la TVA incluse dans le prix d’acquisition (soit
19,6%).
A l’occasion de la revente de son bien, l’investisseur peut-il ou non conserver cette TVA ?
Les règles qui seront appliquées par l’administration fiscale dépendent de la date à laquelle intervient la revente.
3 cas sont à envisager pour une revente intervenant entre 2 personnes assujetties à la TVA (sont assujettis dès lors qu’il y a reprise du bail en cours par le repreneur et loyers soumis à TVA)
Règle applicable ?
L’article 257bis du Code Général des Impôts applique dans ce cas une « dispense de reversion de TVA » pour le vendeur (dès lors que vendeur et repreneur sont tous 2 assujettis à la TVA). Autrement dit, le vendeur pourra conserver le montant de TVA qu’il avait pu récupérer au moment de son acquisition. A noter que le montant de TVA qui aurait du être régularisé devra quand même être mentionné dans l’acte de vente du bien.
Règle applicable ?
Si la revente du bien intervient après 5 ans de conservation mais que le propriétaire vendeur ne peut pas justifier de 20 années d’assujettissement à la TVA, alors l’administration fiscale appliquera une « régularisation de TVA par 20ème de détention".
Dans ce cas de figure, le vendeur du bien devra donc restituer le reliquat de TVA.
Exemple : un investisseur a récupéré au moment de son acquisition l’équivalant de 20 000 euros de TVA et souhaite revendre son bien au bout de 10 ans. Pour pouvoir conserver la TVA, le vendeur doit justifier de 20 années d’assujettissement à la TVA. Or, dans ce cas de figure, le vendeur ne pourra justifier que de 10 ans de conservation du bien. Avec la régularisation de TVA par 20ème de détention, le vendeur devra donc restituer l’équivalant de 10 000 euros (20 000 € de TVA initiale / 20 années x le nombre d’années restantes).
Exception à la règle de restitution de la TVA
La TVA est considérée par l’administration fiscale comme définitivement acquise par le vendeur du bien Demessine ZRR dès lors que vendeur et repreneur sont tous 2 assujettis à la TVA.
Pour que vendeur et futur acquéreur soient considérés par l’administration fiscale comme « assujettis à la TVA », il est nécessaire que le futur acquéreur reprenne le bail en cours dans les mêmes conditions que son prédécesseur (1) et que les loyers perçus soient soumis à TVA (2).
Si ces conditions sont réunies au moment de la revente, alors l’administration fiscale appliquera, conformément à l’article 257bis du code général des impôts, une dispense de reversion de TVA. Autrement dit, le vendeur pourra conserver l’intégralité de la TVA perçue au moment de son acquisition (20 000 euros dans notre exemple). L’acte de vente devra tout de même faire mention du montant de TVA qui aurait du être régularisé par le vendeur (10 000 euros dans notre exemple).
Règle applicable ?
L’administration fiscale considère que la TVA est définitivement acquise par le vendeur car ce dernier est en mesure de pouvoir justifier de 20 années de détention du bien.
Le vendeur conservera donc l’intégralité de la TVA à l’occasion de la revente de son bien.
Ceux qui ont lu ce dossier ont également consulté le dossier Revente Demessine ZRR - Que devient la réduction d’impôts ?
