Certains baux commerciaux mettent l'article 606 du code civil à la charge du preneur (exploitant). Ceci est loin d'être une généralité mais c'est le cas par exemple dans certains baux concernant les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD).
Une certaine confusion (concerne la façade? la toiture?) peut exister autour de la définition des "grosses réparations" évoquées par l'article 606 et de ce qu'elle recouvre exactement.
Investirlmnp.fr fait un point précis sur l'article de loi et la jurisprudence.
L'article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles "des gros murs et des voutes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières". Elles concernent également les "digues, les murs de soutènement et ceux de clôture en entier".
A contrario, toutes les réparations qui sont en dehors de ce champs sont des réparations dites "d'entretien".
Au fil des années, la jurisprudence est venue alimenter et préciser la notion de "grosses réparations" évoquées dans l'article 606 du code civil.
Ont été considérées
par exemple comme des "grosses réparations", au sens de l'article
606, celles concernant :
--- > la réparation d'une verrière, laquelle constitue une couverture entière (CA Versailles, 3 avr. 1997 – CA Rouen, ch. appels prior., 20 mai 2003 – CA Dijon, 24 juin 2003)
--- > le remplacement du châssis complet des fenêtres y compris la couche d'impression et peinture (CA Douai, 18 déc. 1997. – CA Douai, 3e ch., 31 janv. 2002)
--- > les travaux de réfection de toiture (Cass. 3e civ., 8 oct. 1996 – CA Paris, 16e ch. B, 23 mars 1997 – CA Paris, 28 juin 2002 – CA Paris, 16e ch. A, 4 avr. 2005 – Cass. 3e civ., 23 juin 2004)
--- > le remplacement d'une chaudière de chauffage central (CA Caen, 7 janv. 1999 – CA Reims, 24 juin1999)
--- > les travaux de réfection de l'installation électrique dès lors qu'ils répondent à la nécessité d'une reprise totale et générale d'une installation vétuste, ainsi que la réfection des réseaux d'évacuation et de la mise en conformité à la réglementation communale (CA Besançon, 2e ch. civ., 15 janv. 2002)
--- > les travaux de remise en état de l'immeuble après les inondations dès lors que les désordres dus à des dispositions constructives inadéquates (Cass. 3e civ., 13 juill. 2005)
--- > la remise en état intégrale d'une climatisation incluant le remplacement du compresseur (CA Paris 16 février 2011 n° 09/13644, 3e ch., Sté Foncière ADP c/ Sté Yves Saint Laurent)
--- > la réfection des poteaux de façade d'un immeuble de grande hauteur dès lors qu'elle concerne les éléments structurants de l'immeuble (CA Paris 22 septembre 2010)
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