L’intérêt pour l’investissement en lmnp ancien (lmnp
occasion) devrait à nouveau se confirmer pour l’année 2018. De plus en plus plébiscitée
par les investisseurs, la formule du loueur en meublé non professionnel (lmnp)
dans l’occasion correspond plus que jamais aux attentes actuelles.
Les investisseurs en recherche de stabilité et de sécurité en 2018
Pour bien comprendre la progression du lmnp ancien (occasion) parmi les solutions d’investissement, il faut analyser le contexte économique actuel qui lui est particulièrement favorable.
Les placements financiers "sécurisés" sont à la peine. L’assurance-vie, composée en grande partie par des fonds en euros rapporte en moyenne 1,5% (1,25% après prélèvements sociaux !), voir moins de 1% dans certaines compagnies cette année. Faut-il rappeler que le taux du livret A est de 0,75%...Par ailleurs, ce qui fait son intérêt auprès des investisseurs (à savoir la garantie à 100% du capital) est fortement discutée. On parle de moduler la garantie en fonction de la durée de détention…Un projet du gouvernement (« Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises) prévoit une garantie « minorée » du capital en cas de détention limitée dans le temps et à l’inverse une garantie « bonifiée » en cas de détention longue...
Non seulement les rendements des assurances-vie sont très faibles mais la garantie de 100% du capital semble vouloir être remise en cause ! L'idée sous-jacente du gouvernement est de réorienter l'épargne des français (assurance-vie, Livret A...) vers le financement des petites et moyennes entreprises.
Cette situation amène de nombreux investisseurs au profile « prudentiel » à repenser leur stratégie pour trouver de meilleurs rendements mais surtout une sécurisation de leur capital.
C’est dans ce contexte instable et incertain des marchés financiers que le placement dans l’immobilier a bondi en 2017 avec une année record (source FNAIM : près d’1 millions de transactions en immobilier).
LMNP ancien (occasion) : une réponse idéale au contexte économique
Dans un contexte financier fluctuant et incertain, les investisseurs recherchent de la stabilité et se tournent naturellement vers les valeurs « refuges » (pierre, or…). Parmi les nombreuses solutions immobilières, celle du loueur en meublé non professionnel semble celle qui répond le mieux aux attentes actuelles. Ce type d’investissement, qui est en constante progression depuis 5 ans, offre tout simplement les garanties que les placements financiers n’offrent plus…Il faut dire que les atouts liés à l'achat d'un lmnp ancien sont très nombreux.
- Des budgets accessibles pour de l’immobilier : le prix d’achat d’un studio meublé étudiant sur Lyon se situe par exemple entre 60 000 euros et 80 000 euros, une chambre EHPAD occasion entre 100 000 euros et 150 000 euros.
- Des rendements très intéressants : à partir de 4.60%/4.70% jusqu’à plus de 5% en fonction des caractéristiques du bien immobilier.
- Une gestion du bien entièrement déléguée à un gestionnaire professionnel au travers du bail commercial (contrat liant le propriétaire/bailleur au gestionnaire) : l’investisseur ne s’occupe pas de la gestion de son bien, il le met à disposition du gestionnaire qui en contrepartie l’exploite et lui reverse des loyers.
- Des loyers immédiats versés au propriétaire/bailleur : le bien étant déjà livré et en exploitation, le propriétaire perçoit immédiatement ses loyers (versés par trimestre à terme échu la plupart du temps)
- Des loyers « sécurisés » toute la durée du bail commercial : les montants de loyers sont déterminés par le bail commercial ainsi que le mode de révision. Grâce au bail commercial, le propriétaire/bailleur perçoit des loyers durant toute l’année, soit 12 mois par an (même en cas de vacances locatives entre 2 locations).
- Des loyers faiblement imposés grâce à une fiscalité avantageuse : par le jeu des déductions de charges et des déductions d’amortissement (pour une déclaration des revenus locatifs au régime « réel »), le propriétaire va pouvoir bénéficier de revenus locatifs peu ou pas imposables durant des années.
C’est ici l’atout le plus important du statut de loueur en meublé non professionnel (lmnp) car il apporte à l'investisseur, au niveau de la fiscalité de ses revenus, des certitudes et des garanties qu’aucun autre placement n’est en mesure de lui offrir. Pourquoi ? Parce que la fiscalité des revenus locatifs pour un bien immobilier de type LMNP n’est pas liée à une quelconque loi fiscale (dont les conditions pourraient être remises en cause et donc instable pour l’investisseur) mais à des règles purement comptables. La fiscalité des loyers est donc stable, intangible et certaine pour l'investisseur.
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