Lorsqu'un investisseur fait l’achat d’un lmnp ancien (ou d’un lmnp neuf si l'option « amortissement est levée), il bénéficiera du régime des amortissements. Il devra à ce titre, pour déclarer ses revenus locatifs, choisir entre le régime réel et le régime du micro BIC.
Concernant le régime réel, l’investisseur sera autorisé à déduire à la fois les charges et les amortissements. Mais comment savoir si une dépense engagée est une charge ou un amortissement ? Quels sont les contours de ces 2 notions et les règles appliquées par l'administration fiscale ?
Amortissement comptable : c'est quoi ?
En comptabilité, un amortissement désigne un actif appartenant à l’entreprise (immobilisé) dont la dépense est inscrite sur un compte d’immobilisation.
Cet actif immobilisé va faire faire l’objet, sur une durée x, d’une dépréciation (=perte de valeur) qui sera constatée comptablement. Cette dépréciation de l’actif immobilisé peut être la conséquence d’une usure physique, d’une usure liée au temps ou d’une obsolescence.
L’amortissement comptable est donc la constatation comptable de cette perte de valeur de l’actif sur une durée déterminée et limitée dans le temps (la durée est fixée par des normes IFRS et n’est donc pas « libre »).
Même si un actif immobilisé peut s’amortir sur plusieurs années, la constatation de l’amortissement doit se faire annuellement au terme de chaque exercice comptable.
Le BOFIP (BOI-BIC-CHG-20-10-20120912) précise « qu’il n’existe pas de définition fiscale autonome d’actif immobilisé et qu’il faut par conséquent se référer au plan comptable général ».
Dérogation au principe d’amortissement pour les actifs jugés de « faibles valeur »
Si les actifs immobilisés et leurs durées d’amortissement sont prévus par le Plan Comptable Général (PCG), le BOFIP admet des dérogations pour les actifs de "faibles valeurs" (BOI-BIC-CHG-20-30-10-20170301).
Sans établir une liste exhaustive, le BOFIP admet que « certains biens de faible valeur peuvent être admis en charges au titre de l'exercice d'acquisition dès lors que leur utilisation ne constitue pas pour l'entreprise l'objet même de son activité. » Le BOFIP précise « que ces éléments d’actifs non significatifs peuvent être comptabilisés en charge de l’exercice » (et non au bilan).
Pour fixer une limite entre les actifs immobilisés devant figurer au bilan comptable et ceux pouvant être comptabilisés sur le compte de charge (et immédiatement déductibles), le BOFIP a déterminé une valeur de 500 € HT.
Autrement dit, tous les actifs immobilisés dont le prix d’acquisition serait inférieur à 500 € HT peuvent être admis comme étant une charge directement imputable sur l’exercice en cours. Le BOFIP évoque le cas du petit matériel et outillage ainsi que le matériel et mobilier de bureaux d’une valeur unitaire n’excédant pas 500 € HT.
Charges déductibles ou amortissement ? Des exemples concrets pour le lmnp ancien ou neuf
Voici quelques exemples concrets de dépenses engagées pour du lmnp ancien ou neuf :
- Le coût d'acquisition engagé par l'investisseur pour le remplacement d’un mobilier (un lit, une plaque de cuisson, un four micro-onde, un réfrigérateur etc) et qui serait inférieur à 500 € HT pourra être considéré par l'administration fiscale comme une charge déductible des recettes.
Le coût d'acquisition engagé par l'investisseur pour le renouvellement complet du mobilier d’un logement (même si la valeur pour chaque actif est inférieure à 500 € HT) devra en revanche figurer au compte d’immobilisation et s’amortir sur la durée. Toutefois, le BOFIP (BOI-BIC-CHG-20-30-10-20170301) admet une tolérance « lorsque l'équipement initial ou le renouvellement complet n'excède pas cette limite de 500 € HT ».
- Le coût financier destiné à une remise en peinture du logement (souvent facturé entre 1000 et 1100 € HT pour un studio) est considéré comme une dépense courante d'entretien. Comme il ne s'agit pas du remplacement d'un composant, cette dépense peut être considérée comme une charge déductible des recettes.
- Toutes les charges engagées dans le cadre de l'exploitation de la location meublée pourront être considérées comme des charges déductibles des recettes : taxe foncière, assurance propriétaire non occupant (PNO), frais de comptabilité, cotisation foncière des entreprises, intérêts d'emprunt (+ frais de dossier).
- Le montant d'acquisition du logement, les honoraires d'agence (à condition d'avoir été supportés par l'acquéreur) ainsi qu'une partie des frais de notaire pourront faire l'objet d'un amortissement (la valeur du terrain sera exclu de la base de calcul).
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