Acquisition LMNP : quels frais et éléments sont amortissables ?

Acquisition LMNP : quels frais et éléments sont amortissables ?


Dans un article précédent nous vous avions présenté le fonctionnement des amortissements comptables (principe, durée, notion de "composant"). 

Investirlmnp.fr s'intéresse aujourd'hui à tous les frais et coûts engagés par un investisseur au moment de son acquisition. Lesquels peuvent faire l'objet d'un amortissement comptable et entrer dans l'assiette de calcul ?


Le terrain sur lequel est bâti un ensemble immobilier peut-il s'amortir ?


Non, le terrain ne s'amortit jamais. Contrairement aux éléments dits « corporels » dont la valeur se déprécie dans le temps, le terrain n'est pas lié à des notions de vétusté ou d'usure. La valeur du sol ne pouvant pas se déprécier, le terrain ne peut pas intégrer la base de calcul des amortissements. En revanche, il faudra être en mesure d'en évaluer sa valeur pour pouvoir déterminer le prix de revient de la construction qui lui est amortissable.


Le prix de revient de la construction est-il amortissable ? 


Oui, le prix de revient de la construction s'amortit. Toutefois, l'élément "construction" est l'un des 2 éléments composant le prix "global". L'autre élément du prix global étant le "terrain" (qui lui ne s'amortit pas, cf supra), il est impératif de pouvoir déterminer au préalable la valeur du terrain pour obtenir le prix de la construction seule.

La pratique veut que le sol représente en moyenne 10% du prix de l’immobilier. Attention toutefois car dans certaines villes la valeur du terrain peut être bien supérieure à 10% de la valeur de l’ensemble immobilier. Il est recommandé d'interroger un notaire pour une évaluation de cette quote-part. Il faut également vérifier si l’ensemble immobilier est bien propriétaire du terrain sur lequel il est bâti. Il existe parfois des particularités comme à Lyon où certains immeubles reposent sur des terrains appartenant aux Hospices Civiles de Lyon et loués par bail emphytéotique.

Dans ce cas précis, il est inutile d’isoler une quote-part liée à la valeur du terrain car le propriétaire/bailleur d’un logement n’est pas propriétaire du terrain mais seulement « locataire ».

2 arrêts du Conseil d’Etat faisant jurisprudence :

-  CE, 23 mai 1938 n° 58028 : en cas d'acquisition d'un immeuble pour un prix non ventilé entre le sol et l'élévation, seule la fraction du prix d'achat correspondant à la construction est susceptible d'être amortie (CE, 19 décembre 1938 n° 61072, RO, p. 581). La répartition du prix de revient global entre le sol et l'élévation doit être effectuée d'après les circonstances de fait propres à chaque cas particulier.

-  CE, 18 janvier 1989 n°56752 : des terrains d'assiette d'immeubles bâtis ne peuvent donner lieu à aucun amortissement, même si les biens édifiés recouvrent la totalité du sol et n'ont pas vocation à être cédés en vue d'une reconstruction. Seule la fraction du prix de revient se rapportant aux constructions est susceptible d'être amortie.


Les honoraires d'agence sont-ils amortissables ?


Il convient de faire la distinction entre celui, de l'acquéreur ou du vendeur, qui supporte la charge des honoraires agence.

Cas des honoraires agence supportés par l'acquéreur

Dans le cas où les honoraires agence sont supportés par l'acquéreur, ce dernier pourra opter soit pour l'amortissement des honoraires (sur la base HT), soit les déduire en charges.

Sur le plan comptable, les art. 321-10 et art. 321-15 du Plan Comptable Général précisent ainsi que « les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être rattachés au coût d’acquisition de l’immobilisation ou comptabilisés en charges ». 

Sur le plan fiscal, les dispositions de l’art. 38 quinquies de l’annexe III du Code Général des Impôts prévoient que « les droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte liés à l’acquisition peuvent soit être portés à l’actif du bilan en majoration du coût d’acquisition de l’immobilisation à laquelle ils se rapportent, soit être déduits immédiatement en charges ». 

Attention, ces 2 possibilités offertes à l’acquéreur ne sont pas cumulables et le choix est irrévocable.

L’art. 38 quinquies de l’annexe III du Code Général des Impôts précise en effet que « l’option retenue est irrévocable et s’applique à toutes les immobilisations corporelles et incorporelles acquises et qu’il n’est pas possible d’exercer une option fiscale différente de l’option retenue en matière comptable, les traitements comptable et fiscal devant être cohérents.

Il est à noter qu'il est plus intéressant de faire passer les honoraires agence en amortissement dans la mesure où le déficit n'est reportable que durant 10 ans. Cela permet donc de mettre un maximum d'amortissements en réserve durant cette période de 10 ans et de pouvoir les utiliser plus tard. 

A noter également que lorsque la charge des honoraires agence est supportée par l'acquéreur, ce dernier peut récupérer la TVA sur honoraires si la location envisagée est soumise à TVA.

Cas des honoraires agence supportés par le vendeur

Les honoraires de l’agence supportés par le vendeur ne seront pas intégrés dans la base de calcul des amortissements comptables. En effet, l’acheteur n’ayant pas eu à supporter cette charge, il ne peut logiquement pas l’amortir.


Les frais d'actes (ou frais de notaire) sont-ils amortissables ?


Les frais d'actes ou frais de notaire font partis intégrante des frais supportés lors de l’acquisition des immobilisations corporelles ou incorporelles et inscrites à l’actif du bilan. Par conséquent, les frais d’actes (ou frais de notaire) sont à intégrer à la base de calcul des amortissements comptables. Pour rappel, voici la liste des frais et coûts supportés lors d’une acquisition et pouvant être amortis : droits de mutation et d’enregistrement, honoraires de notaire, frais d’insertion et d’affiches, frais d’adjudication, commissions versées à un intermédiaire, droits de succession ou de donation et honoraires versés au notaire à l’occasion de la transmission à titre gratuit…


Ceux qui ont lu cet article ont également consulté:

LMNP : des loyers non imposés grâce au jeu des amortissements comptables

LMNP et amortissements comptables : comment ça marche ?