Parmi les nombreux atouts de la formule du LMNP ancien, il existe la possibilité pour l’acquéreur de se créer des revenus complémentaires non fiscalisés durant de nombreuses années (ni impôt sur le revenu, ni prélèvement sociaux sur les revenus locatifs générés).
Vous êtes nombreux à nous interroger sur
cette particularité. Gros plan et explications.
Des revenus locatifs non imposés grâce au jeu des déductions et des amortissements
Le propriétaire d’un bien lmnp va pouvoir utiliser 2 leviers dont les effets conjugués aboutissent à une non imposition de ses loyers durant plusieurs années. Il est important également de noter que le mode de financement de l'investissement (paiement comptant ou emprunt) aura un effet direct sur le nombre d'années durant lesquelles les loyers seront non imposés.
Levier n°1 : la déduction possible des charges afférentes au bien
Le propriétaire va en effet pouvoir déduire l’intégralité des charges afférentes au bien. Ainsi, dès l’année d’acquisition du bien, l’investisseur pourra déduire les frais d’acquisition comme les droits d’enregistrement ou encore les commissions. Il pourra également déduire les frais de gestion, les primes d’assurance et surtout les charges locatives et charges éventuelles de copropriété.
Levier n°2 : l'amortissement possible du bien immobilier et des meubles
L’activité et le statut de « loueur en meublé » (LMNP ou LMP) permet au propriétaire de pouvoir amortir son bien dans le temps. Pourquoi ? Parce que le droit comptable autorise la prise en compte d'une dépréciation dans le temps du bien immobilier et des meubles. On parle d’amortissement comptable et fiscal. Voir le mode de calcul et la durée des amortissements.
La régime des amortissements n’est pas lié à un quelconque dispositif législatif mais à une règle de droit comptable. C’est donc un mécanisme de droit commun qui ne peut pas être remis en cause.
Effets des déductions et des amortissements sur les revenus locatifs
Le cumul des déductions de charges ainsi que des amortissements va permettre chaque année au propriétaire de neutraliser comptablement le résultat net imposable (=le résultat bénéficiaire) et d'aboutir à une non imposition de ses loyers.
La montant d’amortissement fiscalement déductible ne peut pas excéder le montant des loyers perçus à la fin de l’année (il n’est pas possible par exemple de créer ou augmenter un déficit fiscal).
Toutefois, l’excédent d’amortissement qui n’est pas utilisé n’est pas perdu pour le propriétaire. Il est mis en réserve et reportable sur les exercices bénéficiaires à venir (sous réserve d’avoir été régulièrement comptabilisé). C’est la raison pour laquelle les revenus locatifs peuvent rester non imposés durant des années.
Qui peut amortir son bien et bénéficier de la non imposition des loyers ?
Tous les propriétaires ayant le statut de loueur en meublé peuvent bénéficier de ce mécanisme avantageux des amortissements. Ceci est le cas par exemple :
- pour l’investisseur qui fait l'achat d’un lmnp ancien
- ou pour celui qui envisage un investissement lmnp dans le neuf (résidence étudiante, résidence senior, résidence de tourisme, résidence affaires ou EHPAD). Attention toutefois car dans le cas d'une acquisition dans le neuf, l'investisseur devra choisir entre 2 options : soit le régime des amortissements (tel que nous l'avons décrit ci-dessus) soit le dispositif de réduction d'impôts (Censi-Bouvard). Ce choix est pour l’investisseur définitif et irrévocable.
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