LMNP ancien ou LMNP occasion sont des termes similaires utilisés pour désigner des biens immobiliers meublés qui font l’objet d’une revente sur le marché secondaire.
Particularité de ces biens ?
Ils sont déjà livrés et un gestionnaire en assure l’exploitation.
Ces logements meublés peuvent être situés dans des EHPAD, des résidences seniors, des résidences étudiantes, des résidences affaires ou encore de tourisme.
Particularité du marché ?
Des opportunités en nombre limité (les reventes de biens meublés sont marginales au regard du nombre de biens existants) faisant du LMNP ancien un marché attractif et prisé des investisseurs.
Un marché aux règles spécifiques (fiscales, juridiques, comptables, questions autour de la TVA) pour lequel l'intervention d'un professionnel est recommandée. Ce dernier va, en collaboration avec le notaire, sécuriser le transfert de propriété entre vendeur et acquéreur en veillant au strict respect de ces règles.
L'investisseur qui souhaite acquérir un bien meublé sur le marché de la revente pourra bénéficier d'emplacements souvent très avantageux. En effet, les résidences dans lesquelles se trouvent ces logements répondent dès l'origine aux exigences fixées par le gestionnaire afin d'en assurer la meilleure exploitation possible et donc le meilleur taux de remplissage. Proche des universités et des transports en commun pour les résidences étudiantes, proche des centres villes pour les résidences affaires ou les résidences seniors...
Par ailleurs, avec la raréfaction des terrains à bâtir et le prix élevé au m2, la tendance actuelle est, pour les grandes villes, à la construction et au développement des zones périphériques. À ce titre, investir en LMNP occasion permet d'accéder à des emplacements dont la pertinence a déjà été démontrée.
Grâce à l'historique des charges dont le précédent propriétaire s'est acquitté, l'investisseur repreneur a une connaissance précise et réelle de toutes les charges afférentes au bien à vendre.
Le LMNP occasion présente des prix d'acquisition souvent inférieurs à ceux du neuf (entre 10% et 20% en moyenne). Par ailleurs, du fait des revalorisations successives des loyers (aux conditions prévues par le bail commercial), les rentabilité dans l'ancien sont souvent très intéressantes (entre 4.70% et 5.30% en moyenne).
Investir en LMNP occasion, c'est acquérir un bien déjà livré et dont la gestion est en cours. Avantage par rapport à une acquisition dans le neuf, l'investisseur percevra des loyers immédiatement et directement versés par le gestionnaire.
Les avantages liés à l'acquisition d'un LMNP occasion sont procurés par l'application du régime des amortissements. Ce régime est une simple règle comptable de droit commun et n'est aucunement lié à un quelconque dispositif fiscal. En conséquence, les avantages tirés de ce régime des amortissements sont pour l'investisseur immuables dans le temps et ne pourront jamais être modifiés. On parle de stabilité et de sécurité fiscale.
Les revenus (=loyers) tirés de l'activité de location meublée peuvent, pour tout ou partie, ne pas subir d'imposition. Pourquoi ? L'article 39 C II du code général des impôts autorise l'investisseur en LMNP occasion à pouvoir :
- déduire l'intégralité des charges afférentes à son bien (ex: frais d'acquisition, frais de notaire, frais de gestion, primes d'assurance...)
- amortir la valeur du mobilier sur 7 à 10 ans (meubles composant le logement) et la valeur de l'immobilier sur 25 à 30 ans. Le montant d'investissement d'un LMNP ancien (valable également pour le neuf) est ainsi toujours composé d'une partie représentant le prix du mobilier et d'une autre partie représentant le prix de l'immobilier.
La somme des charges déductibles et des amortissements permet donc à l'investisseur d'annuler partiellement voir totalement son imposition sur les bénéfices. A noter que cette non imposition des revenus peut durer plusieurs années (selon les paramètres, de 10 à 25 ans...).
Contenu rédigé par L. Schneider
LMNP ANCIEN
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