Vous envisagez la revente de votre LMNP (loueur en meublé
non professionnel) et souhaitez savoir si vous êtes éligible à une imposition
sur les plus-values. Comment la plus-value est-elle déterminée ? Quelles
sont les règles d’imposition applicables ? Souvent interrogés au moment de revendre un LMNP ancien, nos équipes vous proposent un dossier
complet pour maîtriser parfaitement ces questions.
Revente LMNP : comment votre plus-value est-elle déterminée ?
Avant même de connaître les règles applicables aux plus-values, la première question que le vendeur doit se poser est : la revente de mon LMNP ancien va-t-elle entrainer une plus-value ?
Il faut donc s'intéresser à la définition d'une plus-value et en déterminer le montant avant même d'évoquer les règles d'imposition.
La plus-value est obtenue par la différence entre le prix d’achat (= prix d’acquisition) et le prix de vente (= prix de cession).
Comment le prix d’achat de votre LMNP est-il déterminé ?
Le prix d’achat est le montant du prix effectivement payé tel que stipulé dans l'acte d'acquisition.
Il est possible d’augmenter le montant d’acquisition (afin de faire diminuer la différence prix d’acquisition/prix de vente et donc le montant de la plus-value) en le majorant de certains frais dont on peut justifier : charges ou indemnités versées au vendeur au moment de l’achat du LMNP, frais d’acquisition (tels que frais de notaire, droits d’enregistrement ou encore TVA)…
A noter qu’il est possible, si le vendeur se trouve dans l’incapacité de justifier les frais d’acquisition, de déduire un montant forfaitaire correspondant à 7,5% du prix d’achat du LMNP.
Dans le cas où le bien LMNP a été acquis à titre « gratuit » (à l’occasion d’un héritage ou encore d’une donation), c’est la valeur vénale du bien figurant dans l’acte de donation ou la déclaration de succession qui sera retenue. Là encore, la valeur du bien pourra être augmentée par les frais de notaire et droits d’enregistrement.
Comment le prix de vente de votre LMNP est-il déterminé ?
Le prix de vente (ou de cession) est celui qui figure dans l’acte de vente. C’est le montant « net vendeur ». Certains frais peuvent venir en déduction de ce montant : frais d’agence (si supportés par le vendeur), frais de mainlevée d'hypothèque, frais liés à l’établissement des diagnostics de performance énergétiques…
Application des abattements sur le montant de la plus-value
Une fois le montant de la plus-value déterminé (= différence prix d’achat/prix de vente), le vendeur pourra bénéficier d’un certain nombre d’abattements afin de faire diminuer l’assiette nette imposable (et donc le montant de l’impôt).
Il existe 2 types d’abattement : abattement pour durée de détention et abattement exceptionnel.
Abattement pour durée de détention : règles applicables pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux
Ce que l’on appelle communément « impôt sur la plus-value » est en réalité composé de 2 éléments indépendants : d’un côté l’impôt dû au titre de l’impôt sur le revenu (représentant 19%) et de l’autre les prélèvements sociaux (représentant 17,2%).
1) Concernant la partie « impôt sur le revenu » (19%), le vendeur d’un bien LMNP ancien pourra appliquer des abattements pour durée de détention et ainsi faire diminuer l’assiette nette imposable :
- Jusqu’à la 5ème année de détention : aucun abattement possible
- Au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21 année de détention : abattement de 6%/an
- Pour la 22ème année révolue de détention : abattement de 4%
Dans le cas d'une vente LMNP ancien (ou LMNP occasion), il faut donc détenir le bien durant 22 années révolues pour que l’impôt dû au titre de la plus-value soit quasiment exonéré.
2) Concernant la partie « prélèvements sociaux » (17,2%), le vendeur d’un bien LMNP ancien pourra également appliquer des abattements pour durée de détention :
- Jusqu’à la 5ème année de détention : aucun abattement possible
- Au-delà de la 5ème année et jusqu’à la 21 année de détention : abattement de 1,65%/an
- Pour la 22ème année révolue de détention : abattement de 1,60%
- Au-delà de la 22ème année : abattement de 9%/an
Dans le cas d'une vente LMNP ancien (ou LMNP occasion), il faut donc détenir le bien durant 30 années révolues pour être totalement exonéré des prélèvements sociaux…
Abattements dits exceptionnels et/ou temporaires
Ces abattements exceptionnels ne concernent pas le cas d’une revente LMNP. Ils ne s’appliquent que pour la vente de terrains à bâtir ou pour des immeubles bâtis lorsque l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire des logements (et à condition que ces immeubles soient bâtis en zones A et A bis définies à l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation).
Si les conditions sont remplies, un abattement de 70% est applicable.
Revente LMNP : quel est le régime des plus-values applicable ?
Le régime et les règles applicables ne sont pas les mêmes selon que le vendeur se trouve sous un statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou sous un statut LMP (loueur en meublé professionnel).
Cas d'une revente avec statut LMNP (loueur en meublé non professionnel)
Dans le cas d’une revente avec statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel), les plus-values réalisées lors de cette vente relèvent du régime des plus-values « privées » (même si le vendeur a bénéficié d’un régime de réduction d’impôts de type « Censi-Bouvard »). Ce sont donc les règles de droit commun vues en supra qui s’appliquent au vendeur.
Cas d'une revente avec statut LMP (loueur en meublé professionnel)
Dans le cas d’une revente avec statut de LMP (loueur en meublé professionnel), le vendeur sera soumis au régime des plus-values « professionnelles ».
A la différence du statut LMNP, le vendeur qui a bénéficié d'une réduction d'impôts type "Censi-Bouvard" se verra appliquer un mode de calcul bien spécifique pour déterminer la plus-value (cf Bulletin Officiel des Finances Publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 340).
Ainsi, et à condition d'avoir exercé une activité depuis au moins cinq ans, le vendeur pourra bénéficier d'une exonération totale "lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT" ainsi qu'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT" (art 151 septies du CGI).
Ces conditions sont cumulatives. Si une seule de ces conditions n'est pas remplie, les plus-values sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (cf art 39 duodecies du CGI). Pour plus de précisions, vous pouvez consulter le Bulletin Officiel des Finances Publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 400 et suivants.
Qui s'occupe des formalités déclaratives et comment s'acquitter de la plus-value ?
C'est bien le notaire en charge de la revente LMNP qui s'occupe d'effectuer l'ensemble des formalités déclaratives et de paiement.
Ce dernier renseigne pour le compte du vendeur le formulaire n°2048-IMM nécessaire à la déclaration des plus-values pour cession à titre onéreux d'immeuble ou de droits immobiliers.
C'est le notaire qui paie l'impôt pour le compte du vendeur au moment de l'enregistrement de l'acte de vente auprès du service en charge de la publicité foncière.
En revanche, c'est bien le vendeur qui devra reporter lui-même la plus-value imposable au moment de sa déclaration de revenus sur le formulaire n°2042-C (case 3 VZ), ceci afin qu'elle soit bien prise en compte dans le revenu fiscal de référence.
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