Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier neuf en dispositif Périssol, l’investisseur a pu récupérer la TVA incluse dans le prix (soit 20,6% du montant d’acquisition à l’époque).
A l’occasion de la revente de son bien, l’investisseur peut-il conserver cette TVA ou doit-il la restituer ?
Ci-dessous les différents cas de figure pouvant être rencontrés par le vendeur et les règles qui seront retenues et appliquées par l’administration fiscale.
Règle applicable ?
L’article 257bis
du Code Général des Impôts régit ce cas de figure, détaillé au IV de
l’instruction administrative 3A-6-06 du 20 mars 2006 et par rescrit n° 2006/58
du 26/12/2006.
2 cas de figure doivent être envisagés :
Dans ce cas, la TVA est considérée comme définitivement acquise au moment de la revente et ne pourra faire l’objet d’un rappel par l’administration fiscale. Pourquoi ? Parce que le délai de régularisation de TVA était à l’époque de 10 ans (contre 20 ans aujourd’hui).
Si la revente du bien intervient après 5 ans de détention mais que le propriétaire vendeur ne peut justifier de 20 années d’assujettissement à la TVA, l’administration fiscale appliquera la règle dite de la "régularisation de TVA par 20ème de détention".
Autrement dit, le vendeur devra restituer le reliquat de TVA.
Exemple : un investisseur a récupéré au moment de son acquisition l’équivalant de 20 000 euros de TVA et souhaite revendre son bien au bout de 15 ans. Pour pouvoir conserver la TVA, le vendeur doit justifier de 20 années d’assujettissement à la TVA. Or, dans ce cas de figure le vendeur ne pourra justifier que de 15 ans de détention pleine. Avec l’application de la règle de régularisation de TVA par 20ème de détention, le vendeur devra donc restituer l’équivalant de 5 000 euros (20 000 € de TVA initiale / 20 années x le nombre d’années restantes).
Exceptions à la règle de restitution de TVA :
L’administration fiscale considère la TVA comme définitivement acquise par le vendeur du bien Périssol si ce dernier, ainsi que le futur acquéreur, sont tous les 2 assujettis à la TVA.
Vendeur et futur acquéreur seront considérés par l’administration fiscale comme « assujettis à la TVA » si et seulement si le futur acquéreur reprend à son compte et dans les mêmes conditions que son prédécesseur le bail en cours (1) et que les loyers perçus sont soumis à TVA (2).
Si ces conditions sont remplies au moment de la revente, l’administration fiscale appliquera, conformément à l’article 257bis du code général des impôts, une dispense de reversion de TVA pour le vendeur. Ce dernier pourra donc conserver l’intégralité de la TVA perçue au moment de son acquisition (20 000 euros dans notre exemple). L’acte de vente devra tout de même faire figurer le montant de TVA qui aurait du être régularisée par le vendeur (5 000 euros dans notre exemple).
Règle applicable ?
L’administration fiscale considère la TVA comme définitivement acquise pour le vendeur d’un bien Périssol dès lors que ce dernier est en mesure de justifier de 20 années de détention du bien (investisseur initial ou investisseurs successifs).
Le propriétaire conservera donc la TVA à l’occasion de la revente du bien.
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