Faut-il privilégier l’achat d’une chambre ehpad dans l’occasion ou
dans le neuf ? La question mérite d’être posée car l’émergence du marché
de l’occasion offre aujourd’hui une véritable alternative aux investisseurs. Le
volume des mises en commercialisation dans le neuf a dans le même temps et pour
des raisons principalement conjoncturelles largement diminué.
Avec un marché du neuf aujourd’hui limité et souvent confidentiel, les investisseurs se sont naturellement tournés vers le marché de l’occasion.
Nos équipes vous proposent dans ce dossier comparatif quelques éléments d’information utiles à l’heure de faire le meilleur choix.
Achat EHPAD occasion ou neuf : quel régime fiscal applicable ?
Un régime fiscal commun à l'ancien et au neuf : le régime des amortissements comptables
Le bénéfice du régime des amortissements comptables s’appliquera au neuf comme à l’ancien.
Ce régime permet à l’investisseur d’opter fiscalement soit pour le réel (déduction de charges + déduction d’amortissements) soit pour le micro-BIC (abattement de 50% applicable sur les revenus locatifs). Dans le cas du régime réel, l’objectif sera de réduire la base imposable (= composée par les revenus locatifs) grâce aux déductions de charges et d’amortissements. Le résultat recherché est une non-imposition partielle voir totale de ses revenus locatifs durant x années (voir notre dossier « Achat Ehpad occasion : comment sont imposés les revenus locatifs ? »).
Un régime de réduction d’impôt réservé exclusivement au neuf : le dispositif Censi-Bouvard
Ce dispositif s'applique exclusivement pour l’achat d’une chambre ehpad dans le neuf. Ce dispositif, qui court jusqu’en 2021, ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu de 11% du montant total HT avec comme contrepartie un engagement de location durant 9 années entières et consécutives.
Attention toutefois, cette option "Censi-Bouvard" est irrévocable, ce qui signifie que l’investisseur ne pourra pas basculer sur le régime des amortissements comptables une fois les 9 années d'engagement de location passées. C’est la raison pour laquelle les investisseurs ayant réalisé un investissement dans une chambre Ehpad dans le neuf sont souvent « contraint » de revendre après les 9 années de location car les revenus locatifs sont par la suite imposés…(voir notre dossier « Conserver ou revendre sa chambre Ehpad : que faire ? »).
Autre contrainte à connaître lorsqu’un investisseur fait l’achat d’une chambre Ehpad dans le neuf et demande à bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, il peut s’exposer au remboursement des réductions d’impôts indûment perçues si la revente intervient avant les 9 années de location obligatoires (sauf cas d'exceptions très limitatifs).
Des niveaux de montants d’investissement et de rentabilité souvent favorables pour l’achat d’une chambre Ehpad occasion
Si l’investisseur souhaite opter pour le régime des amortissements comptable (valable pour le neuf et l'occasion), le critère de la rentabilité pourrait faire la différence. A caractéristiques similaires, les montants d’investissement peuvent être jusqu’à 25% plus élevés pour du neuf. Ce montant d’investissement souvent plus élevé dans le neuf peut devenir contraignant au moment de revendre car le prix de revente devra nécessairement s’aligner sur ceux du marché de l’occasion. Le risque d’une « décote » pour le neuf est donc bien réel…
Concernant les rentabilités observées dans le neuf et sur la base des derniers lancements, elles oscillent en moyenne entre 3.80% à 4.50%. Pour le marché de l’occasion (fonction des caractéristiques du produit et du bail commercial), les rentabilités débutent en moyenne à 4.50% et peuvent aller au-delà des 5%.
Une visibilité du bail à l’avantage du neuf (mais pas dans tous les cas)
L’investissement dans une chambre Ehpad dans le neuf garantie une visibilité optimale à l’investisseur. Cette durée variera selon les baux commerciaux entre 9 années (durée légale minimum) et 10 ans et 11 mois. Attention toutefois car en cas d’option pour le Censi-Bouvard (dispositif de réduction d’impôts), nous avons vu précédemment que l’investisseur sera tenté de revendre juste après les 9 années sous peine de voir ses revenus locatifs rapidement imposés.
La durée du bail pour l’achat d’une chambre Ehpad occasion variera en fonction du moment où la chambre est mise en vente puisque l'investisseur reprend le bail en cours. Très souvent, plus la durée du bail restante est courte, plus le niveau de rentabilité est élevé et inversement. A noter qu’il est possible dans certains cas de se voir proposer un nouveau bail à la signature chez le notaire. La rentabilité dans ce cas de figure sera bien moins élevée que lorsque la durée de bail est « courte ».
Des loyers immédiats pour l’achat d’une chambre Ehpad occasion
Les investisseurs souhaitent très souvent faire de l’investissement en vue de percevoir un complément de revenu immédiat. Ils se tournent très souvent vers de l’achat en Ehpad occasion car le bien étant déjà livré et en exploitation, le versement des loyers est instantané. A l’inverse, l’investissement dans une chambre Ehpad neuve impose un délai d’attente entre 15 mois et 18 mois (entre la phase de commercialisation et celle des travaux) . L’investisseur ne pourra donc pas toucher ses premiers loyers avant 18 mois (voir plus si une période de carence est prévue au bail commercial).
Vous avez un projet d'achat en EHPAD dans le neuf ou dans l'occasion ?
>>> Consultez toutes nos offres en CLIQUANT ICI
>>> ou contactez-nous pour échanger sur votre projet
