Vous souhaitez faire l’achat d’un bien immobilier de type LMNP (loueur en meublé non professionnel) et vous vous interrogez sur la formule la plus pertinente entre le neuf et l’ancien (ou occasion).
Spécialistes dans le domaine du LMNP, les équipes d’Investirlmnp.fr vous proposent un dossier complet pour faire le meilleur choix (pièges à éviter, avantages et inconvénients...).
LMNP ancien ou neuf : quelle fiscalité applicable ?
Un
régime commun : le régime des amortissements
Que vous optiez pour l’achat d’un LMNP ancien ou d’un LMNP dans le neuf, le régime des amortissements comptables pourra s’appliquer aux 2 formules.
Pour rappel, le régime des amortissements est une mécanique purement comptable permettant de neutraliser tout ou partie de la fiscalité sur les revenus locatifs. Autrement dit, ce régime permet à l’investisseur de réduire partiellement ou totalement l’imposition sur ses loyers durant une période donnée (voir notre dossier "Amortissements : comment ça marche ?").
A noter toutefois que pour le LMNP dans le neuf, l’investisseur aura le choix entre le dispositif de réduction d’impôts "Censi-Bouvard" (en vigueur jusqu’en 2021) et le régime des amortissements comptables. Cette faculté n’existe pas pour l’achat d’un bien de type LMNP ancien qui se verra donc appliquer par défaut le régime des amortissements.
Dispositif de réduction d'impôts "Censi-Bouvard" : une option exclusivement applicable au
neuf
Seul l’achat d’un bien LMNP dans le neuf (valable pour l’achat d’un bien LMNP en résidence étudiante, résidence senior, EHPAD ou résidence affaire) offre la possibilité pour l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu.
Il devra pour cela opter pour le dispositif "Censi-Bouvard" qui permet de réduire son impôt sur le revenu de 11% HT du montant de l’investissement. Ce montant de réduction d’impôts est par la suite réparti sur 9 années.
A savoir avant d’opter pour le dispositif de réduction d’impôts "Censi-Bouvard" :
- Lorsque l’investisseur opte pour le dispositif de réduction d’impôts "Censi-Bouvard", le bénéfice de cet avantage fiscal est conditionné au respect d’un engagement de location de 9 années. Dans le cas d’une revente avant le terme des 9 années (le point de départ étant la date d'entrée en vigueur du bail commercial), l’investisseur peut s’exposer à une réclamation par l'administration fiscale de l’ensemble des réductions d’impôts dont il a pu bénéficier depuis l’origine.
- Le choix en faveur du dispositif de réduction d'impôts "Censi-Bouvard" est irrévocable pour l'investisseur. Pendant, et à l’issue des 9 années de réduction d’impôts, ce dernier ne pourra pas basculer sur le régime des amortissements comptables. Conséquence, après les 9 années de réduction d'impôts, l'investisseur va rapidement entrer en phase d'imposition de ses revenus locatifs sans pouvoir maîtriser (grâce aux régime des amortissements) cette nouvelle situation. Se posera donc pour lui la question de la revente.
Des montants d’investissement favorables au LMNP ancien (occasion)
A caractéristiques équivalentes entre un bien LMNP neuf et un bien LMNP ancien, on observe des disparités de prix pouvant aller jusqu’à 30% en faveur de l'ancien.
Les montants d’investissements dans le neuf sont par nature plus élevés que dans l'ancien. Ces écarts de prix s’expliquent en grande partie par le coût élevé des fonciers et par le coût élevé des constructions (notamment dû aux normes et au coût des matériaux).
Des emplacements souvent plus intéressants pour le LMNP ancien (occasion)
C’est ici la conséquence de la raréfaction des terrains à bâtir et du coût élevé des fonciers. On observe que les projets dans le neuf sont le plus souvent excentrés, en périphérie des villes ou dans des secteurs urbains prometteurs mais "en devenir".
Si l’emplacement n’est pas une condition sine qua non pour ce type d’investissement locatif, il est toujours intéressant, si cela est possible, de privilégier un bon emplacement (voir notre dossier "LMNP ancien : quel est le critère le plus important ?")
Les biens de type LMNP ancien (ou occasion) bénéficient très souvent d’emplacements favorables, sur des secteurs déjà établis et qui ont fait leurs preuves.
Une visibilité de bail optimum pour le LMNP neuf
La durée minimum légale pour un bail commercial dans le neuf est de 9 années. Investir dans un bien LMNP neuf, c’est donc l’assurance pour l’investisseur de bénéficier d’un bail d’une durée minimum de 9 ans. La durée du bail pour l’achat d’un LMNP ancien va dépendre du moment où l’investisseur fait l’acquisition du bien et de la durée restante au bail. La visibilité du bail peut donc aller de 1 an à 9 ans (cas rare, lorsque l’achat du bien LMNP ancien intervient juste après le renouvellement du bail).
Des rentabilités et des loyers plus élevés pour le LMNP ancien et des loyers immédiats…
Avec des montants d’investissement bien inférieurs au neuf (jusqu’à 30%), ce sont les autres gros atouts de la formule du LMNP ancien.
L’investisseurs pourra bénéficier de loyers immédiats car le bien est déjà livré et en exploitation (contre une attente moyenne de 18 mois pour du neuf). L’investisseurs aura en outre un accès complet à l’historique de gestion et des charges de la résidence (PVAG, taxe foncière, provisions/charges). Le neuf ne pourra proposer que des estimations de charges.
L’investisseur va bénéficier de rentabilités plus élevées pour l’achat d’un bien LMNP ancien. On observe en moyenne, pour des biens à caractéristiques similaires, des rentabilités supérieures de 1% par rapport au neuf. Ceci s’explique par des montants d’investissements plus faibles que le neuf mais également par des niveaux de loyers plus élevés que le neuf (notamment car ils ont déjà fait l’objet de révision contrairement au neuf).
LMNP ancien Vs LMNP neuf : le match en résumé
> Points faibles
Pour le neuf : perception des 1ers loyers pas avant 18 mois (= période de commercialisation + construction), impossibilité de basculer sous le régime des amortissements comptables pour les investisseurs ayant opté pour le dispositif de réduction d’impôts "Censi-Bouvard", contrainte d'une revente après les 9 années du dispositif "Censi-Bouvard" sous peine d’entrer dans une phase d’imposition des loyers, montant de revente devant s’aligner et respecter le marché de l’ancien (le prix de revente est souvent inférieur au montant investi dans le neuf).
Pour l'ancien: visibilité du bail pouvant être « réduite » (car le bail est repris en cours), les FNR "pleins" (8%), l’impossibilité de bénéficier du dispositif de réduction d’impôts Censi-Bouvard (uniquement le régime des amortissements comptables).
> Points forts
Pour le neuf : frais de notaire réduits (3%), possibilité de réduire son impôt sur le revenu grâce au dispositif fiscal "Censi-Bouvard", visibilité du bail sur 9 années.
Pour l’ancien : prix (jusqu'à 30% moins élevé que le neuf), rentabilité (en moyenne 1% de plus que le neuf), loyers immédiats, emplacements de 1er choix, connaissance précise du montant des charges et historique de l'exploitation.
Vous avez pour projet l'achat d'un bien LMNP ancien ou neuf ? Contactez nos équipes spécialistes pour être conseillé et vous faire accompagner dans votre projet
