Depuis quelques années maintenant, le LMNP ancien (ou LMNP occasion) a réussi sa démocratisation et fait désormais partie des formules d’investissement à étudier de près.
Il faut dire que ce type d’investissement immobilier colle parfaitement à la conjoncture économique actuelle et aux attentes des investisseurs.
Pourquoi le LMNP ancien sera un placement gagnant en 2019 ? Les équipes d’Investirlmnp.fr vous en livrent les raisons.
LMNP ancien : un placement immobilier avant tout
Le LMNP ancien, c’est de l’immobilier d’investissement locatif mais de l’immobilier avant tout. C’est probablement pour cette raison que le LMNP ancien a su rapidement trouver sa place auprès des investisseurs.
L’intérêt des français pour la « pierre » ne s’est jamais démenti. Tangible, concret, transmissible, l’immobilier est sans conteste le placement préféré des français. La dernière étude en date montre que 70% des français interrogés sont favorables à l’investissement dans l’immobilier. L’assurance-vie arrive en 2nd loin derrière (15%), puis le livret A (8%) et enfin les marchés financiers (7%).
Le LMNP ancien est également une formule « accessible » pour l’investisseur car il connait (souvent sans le savoir) déjà ce type d’immobilier. Qui n’a pas fréquenté ou installé ses enfants dans un studio en résidence étudiante ? Qui n’a pas passé ses vacances dans une résidence de tourisme ? Qui n'a pas été client d'une chambre dans un appart'hotel ? Qui n’a pas cherché pour ses parents une chambre dans un établissement médicalisé ? Le LMNP ancien plaît aux investisseurs car c’est un immobilier concret de la vie quotidienne, qui répond à des besoins réels de la société et qui permet de donner du sens à son investissement.
Le LMNP ancien en 2019 : la bonne alternative aux placements financiers actuels
Il est certain que la conjoncture autour des placements financiers en 2019 joue en faveur du LMNP ancien. Pour ceux qui privilégient (encore) le livret A ou les assurances-vie en fonds euros sans risque, voici quelques chiffres assez révélateurs.
Le livret A (56 millions de français sont concernés) affiche un rendement de 0.75% depuis 2015 et ne rapporte plus rien (l'inflation en 2018 était de 1,80%). Ce taux de 0.75% est fixe jusqu’au 31 janvier 2020, date après laquelle il pourra atteindre avec l’entrée en vigueur d’un nouveau calcul le taux de 0.50% (nouveau « taux plancher »).
Le Ministère des Finances a fait l’annonce en 2018 que le Livret A ne couvrirait même plus l’inflation (l’augmentation du coût de la vie)…Autrement dit, le Livret A fait d'ores et déjà perdre de l'argent aux épargnants mais cette perte pourrait bien s'accroitre après 2020 avec l'entrée en vigueur du taux plancher à 0.50%. Déposer son argent sur un livret A n’a donc plus aucun intérêt financier.
L’assurance-vie (2ème placement préféré des français) rapporte-t-elle ? La baisse des taux d’intérêt en 2018 a eu un impact immédiat sur le rendement des assurances-vie. L’assurance-vie ne rapportait en moyenne que 1,8% en 2017 (son rendement a chuté de plus de la moitié en 10 ans seulement)
En 2018, le rendement moyen d'une assurance-vie est passé à 1,60%. Ce taux de rendement n'a pas été suffisant pour couvrir l’inflation constaté en 2018 (1,80%). Pire encore, la rentabilité passe de 1,60% à 1,30% après prélèvements sociaux !
L’appétence des français pour le livret A (15%) et l’assurance-vie (8%) dont l’intérêt financier est pourtant faible est assez révélateur de l’état d’esprit actuel des épargnants. Cet attrait est en effet principalement motivé par la sécurité du capital et du rendement (même faible).
Et si le LMNP ancien était un placement qui répondait à la fois à un objectif de sécurité mais également de rentabilité ? Nous verrons qu’il répond non seulement à ces critères mais également à bien d’autres.
LMNP ancien : la bonne formule pour avoir un rendement attractif, des revenus immédiats et sécurisés
Quand on interroge les investisseurs sur le placement « idéal », ils répondent par ordre d’importance : la rentabilité, la perception de revenus immédiats, la sécurité du placement et enfin donner du sens à son épargne. Il apparait que l’achat d’un logement en LMNP ancien procure à l’investisseur l’ensemble de ces avantages et bien d’autres.
Un investisseur en LMNP ancien peut en effet espérer obtenir un rendement brut entre 4.70% et 5.20%, percevoir des revenus immédiats (car le logement est déjà livré et en exploitation) et « sécurisés » (c’est-à-dire tout au long de l’année, 12mois/12mois, sans risque de carence locative ni de vacance locative ou encore de loyers impayés). Par ailleurs, la gestion pour ce type de bien immobilier est très souple pour le propriétaire car entièrement déléguée au seul exploitant.
On pourrait ajouter à ces atouts déjà nombreux des budgets relativement accessibles pour de l’immobilier : le prix d’achat d’un studio meublé étudiant sur Lyon se situe entre 60 000 euros et 80 000 euros, une chambre en EHPAD occasion entre 100 000 euros et 150 000 euros.
Enfin et surtout, investir dans un bien LMNP ancien c’est la promesse pour l’investisseur d’avoir une fiscalité faible sur ses revenus locatifs voir même inexistante durant des années. En effet, grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et au régime des amortissements comptables, l’investisseur peut espérer ne pas payer d’impôts voir très peu durant de longues années. Ce résultat est obtenu grâce au jeu des déductions de charges et des déductions d’amortissement.
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