Par définition, l'achat d'un studio LMNP ancien ou LMNP occasion (loueur en meublé non professionnel) porte sur un bien immobilier et les équipements mobiliers garnissant le logement. La présence du mobilier et la question de sa propriété posent des questions essentielles pour le propriétaire/bailleur.
Quels équipements mobiliers doivent être intégrés dans le logement pour exercer une activité de location meublée ? Quelle incidence pour le propriétaire/bailleur en cas de non présence de ce mobilier ? Pourquoi la question de la propriété du mobilier est-elle importante pour la fiscalité des revenus locatifs ?
Activité de location meublée : liste du mobilier minimum et obligatoire à avoir dans un logement
Dans l'esprit de la loi ALUR, "le mobilier doit être en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Pour exercer une activité dite de "location meublée", le logement proposé à la location doit être équipé d'un équipement mobilier minimum dont la liste a été établie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (applicable depuis le 1er septembre 2015).
- Literie comprenant couette ou couverture ;
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans
les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum,
un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une
température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table et sièges ;
- Etagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d'entretien ménager adapté aux
caractéristiques du logement.
Suite à la parution de ce décret, les gestionnaires/exploitants de résidences avec services (étudiant, senior etc...) ont dû mettre l'ensemble des logements gérés en conformité avec ce décret.
A défaut de ces équipements de mobilier minimum, l'activité ne sera pas considérée comme une activité de location meublée mais comme une activité de location "nue" (ou "vide"). Les revenus locatifs tirés d'une location "nue" devront êtres déclarés par le propriétaire/bailleur dans la catégorie des revenus fonciers (il ne pourra donc pas bénéficier du régime d'imposition favorable pour les revenus locatifs tirés d'une location meublée...).
LMNP ancien ou LMNP occasion : la question de la propriété du mobilier
La question de la propriété du mobilier n'est pas anodine. Pour revendiquer le statut du loueur en meublé non professionnel et bénéficier du régime avantageux des amortissements, le propriétaire doit impérativement être propriétaire du mobilier. C'est une condition sine qua none pour pouvoir déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et bénéficier du régime d'imposition dit du "réel" ou du "micro BIC".
La question de la propriété du mobilier peut se poser pour certains biens LMNP ancien ou occasion pour lesquels la présence du mobilier dans le logement ne signifie pas automatiquement que le bailleur en est le propriétaire. Dans certains cas, le mobilier est resté propriété du gestionnaire/exploitant. Si tel est le cas, le futur investisseur devra déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers (valable pour les logements "nus" ou "vides"). Cette situation n'est toutefois pas définitive et l'investisseur pourra demander à racheter le mobilier auprès du gestionnaire (et pouvoir déclarer ses revenus locatifs dans la catégorie BIC et bénéficier d'une imposition avantageuse).
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