Achat EHPAD : pourquoi investir en EHPAD ?

L’acquisition d’un logement NEUF en EHPAD offre 2 possibilités au contribuable.

1) Le LMNP Bouvard pour l'investisseur cherchant à bénéficier d'un gain fiscal (à savoir une réduction d'impôts).

2) Le statut du LMNP avec régime des amortissements pour l'investisseur dont le gain fiscal (réduction d'impôts) n'est pas une fin en soi. Cette dernière formule doit être bien considérée car ouvre à des avantages non négligeables.

Achat d'une chambre EHPAD dans le neuf avec réduction d'impôts

L'investisseur qui souhaite réduire son imposition à l'occasion d'un investissement EHPAD va pouvoir le faire au travers du LMNP Bouvard. 

Dispositif LMNP Bouvard

Le LMNP Bouvard est entré en vigueur au 1er janvier 2009 et doit s'achever au 31 décembre 2021.

Le LMNP Bouvard est codifié à l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI) et dans le Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 de la Direction Générale des Finances Publiques.

Principe et conditions d'application :

- Acquérir un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) et meublé.

- Le logement doit être situé dans une résidence proposant des services (EHPAD, résidence senior, étudiant).

- La gestion du logement doit être confiée à un exploitant durant une durée minimale de 9 années.

À savoir :

- les revenus (loyers) versés par le gestionnaire à l'investisseur sont de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

- bénéficier de la réduction d'impôts Bouvard n'est qu'une faculté proposée à l'investisseur, il faut donc en faire la demande expresse (ce choix est irrévocable). À défaut, l'investisseur se verra appliquer le statut de LMNP avec régime des amortissements (cf chapitre ci-dessous "EHPAD: acquisition d'un logement neuf sans réduction d'impôts").

Avantages :

- Le LMNP Bouvard ouvre droit pour l'investisseur à une réduction d'impôts directe sur le revenu de 11% calculée sur le montant HT de l'investissement (frais de notaire compris mais hors mobilier) et dans la limite d'un plafond de 300 000 € HT (il est possible de faire plusieurs acquisitions par an et par foyer fiscal). Le montant de réduction d'impôts obtenu est ensuite réparti sur 9 années. Si le montant de réduction d'impôts dépasse le montant d'impôts à payer, le solde n'est pas perdu (mis en réserve) et reportable durant les 6 prochaines années. 

- Le LMNP Bouvard permet à l'investisseur de récupérer la TVA (20%) sur le prix immobilier payé (mobilier inclus).

- Le LMNP Bouvard autorise enfin l'amortissement du mobilier garnissant le logement.

Exemple concret :

Acquisition d'un logement neuf, meublé, situé en EHPAD et d'une valeur de 100 000 € TTC (dont 5 000 € TTC de mobilier). Par ailleurs, cet investisseur paye 2 000 € d'impôts sur le revenu à l'année.

L'investisseur pourra tout d'abord récupérer 16 666 € de TVA (20%).

L'investisseur pourra également prétendre à un montant total de réduction d'impôts de 8 708 € (11% de 79 166 €) soit 967 €/an durant 9 années. Au final,  son impôt sur le revenu annuel va passer de 2 000 € à 1 033 € (2 000 € - 967 € de réduction d'impôts).

Achat d'une chambre EHPAD dans le neuf sans réduction d'impôts

Une autre formule existe pour les investisseurs dont la réduction d'impôt n'est pas l'objectif premier. La formule du LMNP avec régime des amortissements propose ainsi des atouts qui seront, pour certains, autrement plus avantageux. 

Régime du LMNP (loueur en meublé non professionnel)

La statut du LMNP (loueur en meublé non professionnel) existe depuis 1949 et le régime des amortissement n'est rien d'autre qu'une règle de droit comptable. 

Principe et conditions d'application :

- Acquérir un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) et meublé.

- Le logement doit être situé dans une résidence proposant des services (EHPAD, étudiant, résidence senior, tourisme et/ou affaire).

- La gestion du logement doit être confiée à un exploitant durant une durée minimale de 9 années.

À savoir : 

- les revenus (loyers) versés par le gestionnaire à l'investisseur sont de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

- si l'investisseur a déjà opté pour le LMNP Bouvard (réduction d'impôts), alors il ne pourra pas bénéficier du régime des amortissements sur la partie immobilière de son acquisition.

Avantages :

- L'activité de location meublée autorise le propriétaire à déduire l’intégralité des charges afférentes au bien (1) et à pouvoir amortir le bien immobilier et le mobilier garnissant le logement (2).

(1) Le propriétaire pourra ainsi, dès l'année d'acquisition du bien, déduire les frais d'acquisition, droit d'enregistrement ou encore commissions. Sont également déductibles les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les primes d'assurance. Enfin, sont déductibles toutes les charges locatives et charges éventuelles de copropriété.

(2) L'activité de location meublée autorise également le propriétaire à amortir la valeur du mobilier garnissant le logement ainsi que la valeur du bien immobilier (de 7 à 10 ans pour le mobilier et de 25 à 30 ans pour le bien immobilier).

L'ensemble de ces avantages, accordés au titre de l'activité de location meublée, permet l'annulation partielle ou totale de l'imposition sur les bénéfices. Par conséquent, le propriétaire percevra des loyers peu ou pas imposés durant des années (article 39 C II du Code Général des Impôts).

- Autre avantage, l'investisseur pourra récupérer la TVA (20%) sur le prix immobilier payé (mobilier inclus).

> Voir également notre dossier Avantages et fiscalité pour un achat EHPAD occasion ?