Investir dans résidence senior

L’acquisition d’un logement NEUF en résidence senior offre sur le plan fiscal plusieurs options intéressantes.

1) Pour les investisseurs cherchant à bénéficier d'un gain fiscal (à savoir une réduction d'impôts), 2 dispositifs coexistent à ce jour: le LMNP Bouvard et la loi Pinel (ou dispositif Pinel).

2) Pour les investisseurs dont le gain fiscal (réduction d'impôts) n'est pas une fin en soi, le statut du LMNP avec amortissement offre des avantages autrement intéressants.

Résidence senior : acquisition d'un logement neuf avec réduction d'impôts

Investir résidence senior - Quels sont les dispositifs existants ? Investir en LMNP Bouvard ou en Loi Pinel ? Quels sont les taux de réduction d'impôts applicables pour chacun des dispositifs ? 

Comme évoqué en préambule, l'investisseur qui souhaite investir en résidence senior a la possibilité de choisir entre 2 dispositifs pour réduire son imposition: LMNP Bouvard ou loi Pinel.

Si chacun des 2 dispositifs permet d'aboutir au même résultat (une réduction d'impôts), les caractéristiques et la mise en oeuvre restent toutefois propres à chacun.

LMNP Bouvard

Le dispositif LMNP Bouvard est entré en vigueur au 1er janvier 2009 et doit s'éteindre au 31 décembre 2021.

Le dispositif LMNP Bouvard est codifié à l'article 199 sexvicies du Code Général des Impôts (CGI) et dans le Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 B-2-10 du 13 janvier 2010 de la Direction Générale des Finances Publiques.

Principe et conditions d'application :

- Acquérir un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) et meublé.

- Le logement doit être situé dans une résidence avec des services (de type séniors, EHPAD, étudiant).

- La gestion du logement doit être confiée à un exploitant durant une durée minimale de 9 années.

À savoir :

- les revenus (loyers) versés par le gestionnaire à l'investisseur sont de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). 

- bénéficier de la réduction d'impôts Bouvard n'est qu'une faculté proposée à l'investisseur, il faut donc en faire la demande expresse (ce choix est irrévocable). À défaut, l'investisseur se verra appliquer le statut de LMNP avec régime des amortissements (cf chapitre ci-dessous "Résidence senior: acquisition d'un logement neuf sans réduction d'impôts").

Avantages :

- Le dispositif LMNP Bouvard ouvre droit pour l'investisseur à une réduction d'impôts directe sur le revenu de 11% calculée sur le montant HT de l'investissement (frais de notaire compris mais hors mobilier) et dans la limite d'un plafond de 300 000 € HT (il est possible de faire plusieurs acquisitions par an et par foyer fiscal). Le montant de réduction d'impôts obtenu est ensuite réparti sur 9 années. Si le montant de réduction d'impôts dépasse le montant d'impôts à payer, le solde n'est pas perdu (mis en réserve) et reportable durant les 6 prochaines années. 

- Le dispositif LMNP Bouvard permet à l'investisseur de récupérer la TVA (20%) sur le prix immobilier payé (mobilier inclus).

- Le dispositif LMNP Bouvard autorise enfin l'amortissement du mobilier garnissant le logement.

Exemple concret :

Acquisition d'un logement neuf, meublé, situé en résidence services senior et d'une valeur de 100 000 € TTC (dont 5 000 € TTC de mobilier). Par ailleurs, cet investisseur paye 2 000 € d'impôts sur le revenu à l'année.

L'investisseur pourra tout d'abord récupérer 16 666 € de TVA (20%).

L'investisseur pourra également prétendre à un montant total de réduction d'impôts de 8 708 € (11% de 79 166 €) soit 967 €/an durant 9 années. Au final,  son impôt sur le revenu annuel va passer de 2 000 € à 1 033 € (2 000 € - 967 € de réduction d'impôts).

Loi Pinel

La loi Pinel est applicable depuis le 1er septembre 2014. Tous les actes signés à partir du 1er septembre 2014 se verront appliquer l'avantage Pinel.

Principe et conditions d'application :

- Acquérir un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement.

- Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique (RT 2012 ou Label BBC 2005).

- Le logement doit se situer dans une zone géographique autorisée par la loi. Les zones éligibles à la loi Pinel sont ainsi classifiées (Abis, A, B1, B2) et correspondent aux grandes agglomérations françaises dans lesquelles la demande locative est jugée "tendue". 

- Le logement devra être achevé dans les 30 mois suivant la déclaration d'ouverture de chantier et un locataire devra être mis en place dans les 12 mois suivant la livraison.

- Le logement devra être loué "nu" et à titre d'habitation principale pour le locataire.

- La loi Pinel impose de respecter des plafonds de loyers (varient selon la zone géographique dans laquelle se situe le logement) ainsi que des conditions de ressources liées au locataire (et fixées annuellement par décret) .

À savoir: les revenus (loyers) versés par le gestionnaire à l'investisseur sont des revenus de type "fonciers".

Avantages :

La loi Pinel ouvre droit pour l'investisseur (si toutes les conditions préalables sont remplies) à une réduction d'impôts calculée sur le montant de l'investissement immobilier (frais de notaire compris). Le montant de réduction d'impôts (12%, 18% ou 21%) est variable selon la durée d'engagement de location choisie par l'investisseur (6 ans, 9 ans ou 12 ans). Voir les différentes options de la loi Pinel.

4 remarques :

- la loi Pinel impose de respecter un plafond de 5 500 euros par m2 de surface habitable (ceci pour endiguer l'explosion des prix immobiliers).

- la loi Pinel autorise 2 investissements par année civile et par foyer fiscal. La réduction d'impôts est calculée dans la limite de 300 000 €.

- la location ascendant/descendant est possible avec la loi Pinel, sans remise en cause de l'avantage fiscal mais en respectant certaines conditions.

- enfin, le montant de réduction d'impôts lié à un investissement en loi Pinel est pris en compte dans le plafond global des niches fiscales limité à 10 000 €/an.

Exemple concret :

Acquisition d'un logement neuf de 20 m2, nu, situé dans une résidence senior à Lyon et d'une valeur de 100 000 €. Par ailleurs, cet investisseur paye 2 000 € d'impôts sur le revenu à l'année.

Le plafond de 5 500 €/m2 de surface habitable imposé par la Loi Pinel est tout d'abord bien respecté puisque ce bien est à 5 000 €/m2.

L'investisseur pourra s'engager pour une durée de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Il pourra prétendre, en fonction de la durée d'engagement choisie, à une réduction d'impôts de 12%, 18% ou 21% sur le montant de son investissement. 

Consulter notre dossier Tout savoir sur la loi Pinel

Résidence senior : acquisition d'un logement neuf sans réduction d'impôts

Pour les investisseurs dont l'incitation fiscale n'est pas le principal objectif, la formule du LMNP avec régime des amortissements présente des atouts qui sont, pour certains, autrement plus avantageux. 

LMNP 

Derrière la formule LMNP se cache en réalité un statut qui existe depuis 1949 ainsi qu'une simple règle comptable de droit commun (les amortissements). 

Principe et conditions d'application :

- Acquérir un logement neuf (ou en l'état futur d'achèvement) et meublé.

- Le logement doit être situé dans une résidence avec des services (de type senior, EHPAD, étudiant, tourisme et/ou affaire).

- La gestion du logement doit être confiée à un exploitant durant une durée minimale de 9 années.

À savoir : 

- les revenus (loyers) versés par le gestionnaire à l'investisseur sont de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

- si l'investisseur a déjà opté pour le LMNP Bouvard (réduction d'impôts), alors il ne pourra pas bénéficier du régime des amortissements sur la partie immobilière de son acquisition.

Avantages :

- La location meublée autorise le propriétaire à déduire l’intégralité des charges afférentes au bien (1) et à pouvoir amortir le bien immobilier et le mobilier garnissant le logement (2).

(1) Le propriétaire pourra ainsi, dès l'année d'acquisition du bien, déduire les frais d'acquisition, droit d'enregistrement ou encore commissions. Sont également déductibles les intérêts d'emprunt, les frais de gestion et les primes d'assurance. Enfin, sont déductibles toutes les charges locatives et charges éventuelles de copropriété.

(2) La location meublée autorise également le propriétaire à amortir la valeur du mobilier garnissant le logement ainsi que la valeur du bien immobilier (de 7 à 10 ans pour le mobilier et de 25 à 30 ans pour le bien immobilier).

L'ensemble de ces avantages, accordés au titre de l'activité de location meublée, permet l'annulation partielle ou totale de l'imposition sur les bénéfices. Par conséquent, le propriétaire percevra des loyers peu ou pas imposés durant des années (article 39 C II du Code Général des Impôts).

- Autre avantage, l'investisseur pourra récupérer la TVA (20%) sur le prix immobilier payé (mobilier inclus).